گروه صنعت پایگاه خبری تحلیلی رادار اقتصاد، یکی دو سال است که مسکن با شتاب بالایی روند افزایش قیمت را طی می کند، در برخی شهرها و کلانشهرها مسکن بیش ازدو برابر یکی دو سال گذشته افزایش قیمت داشته بنحوی که در تازه ترین آمارها از تهران متوسط قیمت مسکن به ۲۳ میلیون تومانی رسیده است. قطعا با روند افزایشی نرخ ملک و نبود ساخت و ساز این افزایش روی نرخ اجاره بها تاثیر می گذارد و مستاجران را با درآمدهای ثابتی که عموما زیر خط فقر زندگی می کنند از ناحیه پرداخت اجاره بها در فشار مضاعف تری قرار می گیرند. رادار اقتصاد در گفتگو با مهدی سلطان محمدی استاد دانشگاه و کارشناس بخش مسکن نیم نگاهی به وضعیت اجاره بها و استانداردهای آن و نگاه دولت به ساخت مسکن استیجاری و تاثیر آن در کاهش فشارهای اجاره ای به مستاجران داشته است.
با اینکه رکود بر بازار مسکن حکمفرماست اما قیمت ملک و به تبع آن بخش اجاره بالا می رود معمولا قیمت گذاری اجاره بها بر چه اساسی صورت می گیرد؟
معمولا نرخ اجاره مسکن تابعی از قیمت مسکن و تابعی از تورم عمومی و توان خانوار است که براین اساس از حدود چهار درصد اجاره سالانه قیمت ملک تا حدود شش درصد قیمت ملک در نوسان است. اگر به صورت دقیق تر توضیح بدهم می توان گفت بین چهار و نیم درصد قیمت ملک تا شش و نیم درصد قیمت ملک در سال به عنوان اجاره بها معمولا از مستاجران اخذ می شود. اما در سال هایی که نرخ مسکن به شدت بالا می رود معمولا اجاره بها نمی تواند پا به پای رشد قیمت مسکن رشد پیدا کند، لذا طبیعتا این نسبت باید پایین بیاید و به چهار و نیم درصد برسد مثل امسال که در چنین وضعیتی به سر می بریم شاید هم تا مقداری از چهار و نیم درصد هم پایین تر شده باشد. اما در سال هایی که در رکود به سر می بریم و قیمت مسکن رشد چندانی نمی کند و اقتصاد با تورم عمومی رو به روست، نسبت اجاره بالا می رود و ممکن است تا شش و نیم درصد هم برسد. در حال حاضر با توجه به رشد صعودی قیمت مسکن که تا کنون بی سابقه بوده است اجاره بها نسبت به قیمت مسکن در یکی از پایین ترین نسبت های تاریخی خود قرار دارد، هر چند که بعید است از آنچه امروز از مستاجران دریافت می شود پایین تر بیاید، حتی ممکن است به تبع افزایش قیمت ها و تورم عمومی شاهد افزایش اجاره در ماه های آینده باشیم.
آیا این رنج قیمتی برای کلانشهرهایی چون تهران است یا برای سایر شهرها و شهرستانها هم مصداق دارد؟
در اصل باید برای کلانشهری چون تهران مصداق داشته باشد اما به دلیل اینکه تورم عمومی کشور بالاست شهرستان ها هم درگیر شده اند لذا در حال حاضر این فرمول بین تهران و شهرستان ها تفاوت چندانی ندارد و این نسبت کم و بیش برقرار است.
آیا طرح ودیعه مسکن دولت آقای روحانی یا اقدام مسکن ملی که قرار است چهارصد هزار واحد مسکونی به متقاضیان بدهد می تواند حلال موقتی برای معضل بخش مسکن کشور باشد ؟
نه متاسفانه. این طرح ها تاثیر چندانی بر کاهش نوسانات و گرانی های بخش مسکن به جا نمی گذارد و هیچ کمکی به مستاجران نمی کند، چرا که نرخ اجاره مسکن تابع عرضه و تقاضای واحد های اجاره ای است، بنابراین عرضه و تقاضای بازار مسکن در کوتاه مدت نمی تواند تغییر چندانی در وضعیت به هم ریخته بخش مسکن کشور ایجاد کند. اگر دولت خواهان آرامش بخشیدن به حوزه مسکن و خانه دار کردن مردم بود می بایست سیاست های دراز مدتی را دنبال می کرد تا اثرات آن در دراز مدت بر بخش مسکن پدیدار می گردید. هیچ سیاست گذاری مسکنی در کوتاه مدت تاثیر خاصی بر تغیییر روند حاکم بر بخش مسکن به جا نمی گذارد. از سوی دیگر چون در شرایط کنونی متاسفانه با توجه به اینکه میزان عرضه مسکن ، بخصوص عرضه واحدهای اجاره ای زیاد نیست و اصلا دولت به موضوع ساخت و ساز خانه های اجاره ای یا اجاره به شرط تملیک توجهی نکرده نمی توان انتظار کاهش قیمت یا سامان یافتن بخش مسکن را داشت، لذا نرخ مسکن و به تبع آن اجاره بها کماکان خود را با تورم هماهنگ می کند و متاسفانه در دراز مدت با هم منطبق می شوند.
پیش بینی شما از آینده بازار مسکن در صورت تداوم روند کنونی چیست؟ به هر حال نمی توان انتظار داشت دولت آقای روحانی در چند ماه باقیمانده در بخش مسکن معجزه کند؟
متاسفانه همین روند ادامه خواهد داشت به این دلیل که سیاست گذاری های مسکن در کوتاه مدت هیچ گاه به نتیحه و جواب نمی رسد.اگر دولت برای ساخت و ساز در چند سال گذشته پایه هایی از سیاست های درستی را تعریف و همه دولت را به اشکال مختلف موظف به حمایت و اجرای آن می کرد امروز این همه بحران در بخش مسکن وجود نداشت. متاسفانه علی رغم اینکه دولت از طرح اقدام ملی مسکن رونمایی کرد اما این سیاست با سیاست مورد نظر که آرامش را به بازار مسکن تزریق کند فاصله معنا داری دارد. بخش مسکن زمانی از کالای سرمایه ای بودن خارج می شود و به ثبات میرسد که دولت در طول سالیان متوالی برای آن سیاست گذاری درستی کرده باشد، که یکی از این سیاست ها ساخت مسکن اجاره ای در همکاری با انبوه سازان است، یا اینکه دولت با سیاستهای تشویقی سازندگان مسکن استیجاری را به ساخت این واحدها ترغیب کند، تشویق هایی مانند سیاست های اعتباری، اعطای تراکم، معافیت های شهرداری و زمین ارزان قیمت است که مشوق خوبی برای سازندگان بخش مسکن به شمار می رود تا مسکن اجاره ای بیشتری بسازند و عرضه کنند. اگر این سیاست دنبال شده بود به تدریج می توانستیم درصدی از ساخت و ساز را به بخش مسکن اجاره ای تخصیص دهیم و در دراز مدت در یک دوره ده ساله و بیست ساله وضعیت مسکن و اجاره بها اندکی بهتر شود، لذا نمی توان انتظار داشت در طی یک سال با این سیاست ها وضعیت مسکن به نتیجه برسد و تاثیری بر اجاره قیمت مسکن به جا بگذارد، چرا که این موضوع به هیچ وجه واقع بینانه نیست.
دولت چرا تمرکزی برای ساخت مسکن اجاره ای نداشته است؟
آنچه دولت در یکی دو سال آخر عمر خود به عنوان سیاست ساخت مسکن دنبال کرده سیاستی در راستای افزایش ساخت و ساز و عرضه مسکن اجاره ای نبود، بلکه سیاست ها بیشتر تمرکز بر مسکنی برای صاحب خانه کردن مردم بوده است، اما با عرضه مثلا چهارصد هزار واحد مسکونی در یکی دو سال که این سیاست نه جواب داده می شود نه اصلا به چشم می آید. بهتر بود دولت از هفت سال گذشته سیاست هایی را اجرا می کرد که بخش خصوصی و سرمایه های مردم متوجه سرمایه گذاری برای عرضه واحد های اجاره ای شود، به این دلیل که برخی از مردم توانایی خرید خانه ندارند، مضافا اینکه فقط تهران نیازمند ساخت و ساز مسکن نیست، امروزهمه ی کشور به ساخت و ساز مسکن به شدت نیاز دارد لذا اینکه فکر کنیم این طرح ها در شهرهای بزرگ جواب می دهد اصلا اینگونه نیست چرا که اصلا این طرح ها در شهرهای بزرگی چون تهران جواب نمی دهد و اصلا می توان گفت که هیچ مسکنی به تهرانی ها اختصاص داده نشده یا اگر بوده به شدت محدود است، بنابراین مسکن اجاره ای با توجه به گرانی مسکن در حال حاضر یک نیاز واولویت اول در ساخت و ساز است تا زمانی که اقتصاد کشور قدرت بگیرد و مردم توان خرید خانه را بیابند.
برآوردها برای ساخت و ساز مسکن در هر سال چه میزان است؟
برآوردهایی نشام می دهد سالانه از هشتصد هزار تا یک میلیون و شاید هم بیشتر در کشور مسکن باید ساخته می شد که متاسفانه چنین موضوعی صورت نگرفته است. هفت سال مسکن در کشور به کما رفته و ساخته نشده لذا می توان حساب کرد که تا چه میزان نیاز به مسکن در کشور سرکوب شده در حالی که میزان عرضه مسکن به صورت متوسط نزدیک به سیصد هزار بوده است،رقمی که در کنار نیاز به مسکن و انبوه تقاضای باقی مانده روی زمین به هیچ وجه پاسخگوی بخش مسکن کشور نیست. مشخص است در این شرایط ما نه تنها نمی توانیم میزان تقاضای فعلی را پاسخ دهیم، بلکه هر سال تقاضای انباشته ای نیز بر تقاضاهای قبلی اضافه می شود، لذا جای تاسف دارد که عنوان شود سیاست های دولت وضعیت آتی بخش مسکن را از این هم بدتر می کند. مادامی که دولت ها سیاست هایی برای ساخت و عرضه مسکن، بخصوص برای مسکن اجاره ای نداشته باشند این بحران تداوم خواهد داشت و با توجه به اینکه تورم هم بر اقتصاد حاکم شده، به تبع آن قیمت مسکن قطعا افزایش می یابد و باز هم بر قیمت اجاره بها افزوده می شود. این روند با شعار دادن حل نمی شود، لذا این دولت برای کلید زدن این طرح یا دولت بعدی باید سیاست گذاری هایی را مد نظر قرار دهد که عملا منجر به افزایش عرضه بیشتر مسکن در سراسر کشور شود. اگر هر ساله میزان تولید مسکن به بیش از هفتصد هزار برسد آن زمان می توانیم اظهار امیدواری کنیم که وضعیت به تدریج در آینده نه در اینک بهتر می شود، چرا که سیاست گذاری های بخش مسکن در کوتاه مدت جواب نمی دهد . آنچه بر بخش مسکن تاثیر نامطلوب گذاشته ناشی از تعجیل مسوولین است. مسوولین علاقمند هستند تا در کوتاه مدت کارنامه خوبی برای خود بسازند لذا توجهی به اجرای سیاست های بلند مدت ندارند و به این موضوع هم واقف نیستند که سیاست های کوتاه مدت جواب نمی دهد و سیاست گذاری های روزمره در بخش مسکن به هیچ وجه پاسخگوی این بخش مهم در اقتصاد کشور نیست.
نظر شما