به گزارش پایگاه خبری تحلیلی رادار اقتصاد روزنامه فرهیختگان درباره تولید مسکن گزارش داده است:به‌نظر نمی‌رسد تورم سال‌های ۹۱ تا ۹۲ ارتباطی با مسکن مهر داشته باشد. تجربه تورم‌های بزرگ در ایران که سال‌های ابتدایی دهه ۷۰ و سال‌های ۹۲-۹۱ و در ادامه سال‌های پایانی دهه ۹۰ از آنها هستند، معمولا همگی دارای یک ویژگی مشترکند، آن هم اینکه معمولا این تورم‌ها با رکودهای شدیدی همراهند که معمولا همزمان با شوک‌های ارزی و تحریم‌های بین‌المللی است.
با شروع به کار دولت سیزدهم و مشخص شدن اعضای کابینه و وزرای دولت، اکنون رئیس‌جمهور و وزرایش باید در راستای تحقق وعده‌های داده‌شده در انتخابات حرکت کنند؛ وعده‌هایی که رئیس‌جمهور آنهارا بیان کرد همگی در چهارسال آینده توسط مردم بررسی خواهند شد، خصوصا وعده‌هایی که رنگ‌وبوی اقتصادی داشته و با سفره مردم سروکار داشته باشد. یکی از وعده‌هایی که در انتخابات بیان شد بحث تولید سالانه یک‌میلیون مسکن است؛ طرحی که به‌نظر می‌رسد در راستای ادامه طرح مسکن مهر در دولت‌های نهم و دهم باشد. در وضعیت فعلی بازار مسکن و قیمت و اجاره‌ها در کشور ما ایران شاید لزوم طرح‌هایی برای سروسامان دادن به وضعیت بازار مسکن، غیرقابل‌اجتناب باشد که در وضعیت موجود گاهی یک کارگر یا کارمند حتی اگر تا ۳۰ سال کار کند و کل دستمزدش را هم بیندوزد باز توان خرید خانه را در کلانشهرها نخواهد داشت.
این وضعیت بیش از هرچیز نشانگر بحث لزوم دخالت دولت در این بازار است که شاید در سال‌های گذشته بیش‌ازحد آزاد گذاشته شده ولی طی تبیین‌های اقتصادی بازار آزادی منجر به رفاه نشده! مسکن از باب اینکه یک کالاست با سایر کالاهای در اقتصاد متفاوت است که شاید نحوه تعامل ما هم باید با آن به نسبت با سایر کالاها متفاوت باشد، برای مثال مسکن کالای همگن نیست، با انحصار در عرضه (زمین) مواجه است و البته دارای کالای جانشین نیز نیست، از همین حیث با تحلیل‌های ساده‌انگارانه بازار آزاد نمی‌توان با آن برخورد کرد و آن را به‌دست بازار سپرد و برای تحقق رفاه حداکثر در این بازار ما نیازمند دخالت هوشمندانه دولت هم در طرف عرضه (تولید مسکن) و هم در طرف تقاضا هستیم اما از حیثی دیگر زمانی که صحبت از طرح‌هایی مانند مسکن مهر می‌شود که به‌دنبال تقویت طرف عرضه مسکن است طیفی از اقتصاددانان آن را محکوم می‌کنند. آنها به‌دلایلی همچون تورم‌زا بودن این طرح‌ها و امکان به‌هم ریختن فضای اقتصاد کلان آن را مخرب می‌دانند و با ادعای اینکه طرحی مثل مسکن مهر از پایه پولی تغذیه می‌شد و دولت تامین اعتبار آن را با گرفتن خط اعتباری از بانک مرکزی انجام می‌داد این طرح را تورم‌زا می‌دانند و حتی بخشی از آنها هم در ادامه تورم بزرگ سال‌های ۹۲-۹۱ را به این امر مربوط می‌دانند. اما چه میزان از این صحبت‌ها حقیقت دارد؟ آیا واقعا تورم‌های سال انتهایی دولت دهم مربوط به رشد نقدینگی ناشی از رشد پایه پولی توسط دولت برای مسکن مهر بود؟ آن‌طور که در نمودار نمایش داده شده، ارتباط دادن تورم بالا در سال‌های ۹۱ و ۹۲ با مسکن مهر (ناشی از افزایش نقدینگی حاصل از پایه پولی) ادعای صحیحی نیست. تجربه تورم‌های بزرگ در ایران که سال‌های ابتدایی دهه ۷۰ و سال‌های ۹۱ تا ۹۲ و در ادامه سال‌های پایانی دهه ۹۰ از آنها هستند، معمولا همگی دارای یک ویژگی مشترکند، اینکه معمولا این تورم‌ها همراه با رکودهای شدیدی هستند که همزمان با شوک‌های ارزی و تحریم‌های بین‌المللی است.
رفع اتهام از تورم‌زایی مسکن مهر
با گذر زمان و با در دست داشتن داده‌های آماری از آن دوره می‌توان به‌راحتی حقایقی از این موضوع را نمایان کرد که به‌نظر نمی‌رسد تورم سال‌های ۹۱ تا ۹۲ ارتباطی با مسکن مهر داشته باشد، اما قبل از اینکه وارد این بحث شویم یک مقدمه برای فهم بهتر لازم است که آن را ذکر می‌کنم. تورم برخلاف تبیین‌های رایج اقتصادی پول‌گرا و علم اقتصاد رایج صرفا مقوله‌ای پولی نیست. اقتصاد رایج معمولا قصد دارد هر تورمی را به افزایش حجم پول مرتبط کند و ادعا می‌کند جز افزایش حجم نقدینگی دلیلی برای تورم وجود ندارد اما درحقیقت و در دنیای واقعی عوامل مختلف دیگری هم هستند که علت‌های تورمند که متاسفانه کمتر به آن توجه می‌شود. از ساختار اقتصادی و قدرت قیمت‌گذاری تا عوامل نهادی و یا حتی عوامل برون‌زا همگی می‌توانند عاملان تورم باشند و تمامی این عوامل باید از دو دریچه عرضه و تقاضا خود را بروز بدهند؛ ۱- تورم یا با شوک تقاضا و افزایش مقدار آن به‌وجود می‌آید که می‌توان نشات گرفته از افزایش نقدینگی یا عوامل دیگری باشد که از ویژگی‌های اصلی این نوع از تورم همراه بودن آن با افزایش تقاضای کل و رونق در بازار است و ۲- در این وهله تورم می‌تواند ناشی از شوک عرضه و کاهش مقدار عرضه (تولید) باشد که باعث عقبگرد نمودار عرضه کل و افزایش قیمت شود که خود این شوک عرضه (تولید) هم می‌تواند از عوامل فراوانی ناشی شده باشد اما شاید مهم‌ترین آن خصوصا در کشور ما شوک‌های قیمت‌های کلیدی (نرخ ارز و...) باشد.
این نوع از تورم برخلاف نوع قبلی آن ویژگی دیگری دارد که آن هم توام بودن با رکود است، چون که اساسا این تورم با کاهش تولید و افزایش هزینه‌های تولید به‌دلیل افزایش نرخ‌هایی چون نرخ ارز و... همراه است که در ادامه عرضه کل را کاهش می‌دهد و جنسی نه همراه با رونق بازار و افزایش تقاضا، بلکه با رکود دارد. این دو طیف از تورم هر دو در هر اقتصادی محتمل و قابل وقوع هستند ولی از قضا به علت ضعف‌های تولید در کشورهای درحال توسعه تورم نوع دوم در این کشورها محتمل‌تر است.
به مساله اصلی خودمان برگردیم، آیا تورم سال‌های ۹۲-۹۱ ناشی از مسکن مهر بود و به‌قولی ناشی از افزایش نقدینگی حاصل از پایه پولی در آن سال‌ها بود و در ادامه می‌توان جنس تورم آن دوره را از جنس تورم نوع اول دانست؟ خیر این‌گونه به‌نظر نمی‌رسد، تجربه تورم‌های بزرگ در ایران که سال‌های ابتدایی دهه ۷۰ و سال‌های ۹۲-۹۱ و در ادامه سال‌های پایانی دهه ۹۰ از آنها هستند، معمولا همگی دارای یک ویژگی مشترکند، آن هم اینکه معمولا این تورم‌ها با رکودهای شدیدی همراهند که معمولا همزمان با شوک‌های ارزی و هم‌ز تحریم‌های بین‌المللی است، حتی سال‌های ابتدایی دهه ۷۰ مشکل اصلی جهش نرخ ارز دقیقا به عدم بازگشت ارزهای صادراتی به کشور مربوط بوده و همین بیشتر این تورم‌های بزرگ را به تورم نوع دوم شبیه می‌کند تا تورم نوع اول، چون از جنس افزایش هزینه تولید هستند، نه از جنس افزایش تقاضا! آمار و ارقام هم این نکته را تایید می‌کنند، معمولا بین رشد نرخ ارز و تورم‌های بزرگ رابطه همبستگی قوی وجود دارد، برای مثال آغاز جهش نرخ ارز که در دی سال ۹۰ آغاز شد و تا شهریور ۹۲ حتی نرخ ارز را تا صددرصد رشد داد، باعث شد از دی سال ۹۱ تورم‌هایی حتی نزدیک به ۴۰ درصد بر کشور حاکم باشد. دقیقا همین اتفاق در سال ۹۷ هم افتاد که پس از اردیبهشت این سال نرخ ارز با شروع تحریم‌ها و به علت انقباض ترازنامه بانک مرکزی شروع به جهش کرد و حتی تا اردیبهشت سال ۹۸ نرخ ارز را نزدیک به ۱۵۰ درصد رشد داد و باعث افزایش تورم تا نرخ ۵۰ درصد شد. این داده‌های آماری همیشه موید این نظر بوده‌اند که تورم‌های بزرگ پشت‌بند افزایش‌های عظیم در نرخ ارز هستند و رابطه چندانی با شاخص نقدینگی ندارند و معمولا تورم‌های بزرگ ما از جنس تورم افزایش هزینه‌های تولید به علت افزایش نرخ ارز است، نه سایر عوامل.
البته ممکن است برخی تا حدی بر این تفسیر صحه بگذارند اما دلیل افزایش نرخ ارز و جهش‌های آن را، رشد بالای نقدینگی اعلام کنند. در این باب به‌نظر نمی‌رسد حداقل شاخص نقدینگی توان توضیح تمام و کمال جهش‌های مزبور را داشته باشد و معمولا شوک‌های ارزی از عوامل برون‌زایی چون تحریم تغذیه می‌شوند و با کاهش سهم خالص دارایی‌های بانک مرکزی قیمت ارز جهش پیدا می‌کنند، البته درکنار این، نمودار روند رشد نرخ ارز و رشد در مقدار نقدینگی حاکی از همبستگی معناداری بین این دو نیست و جهش‌ها در حجم نقدینگی بعد از جهش‌ها در نرخ ارز بوده‌اند و نه برعکس.
در باب دیگر این ماجرا جدای از جنس رکودی، تورم سال‌های ۹۲-۹۱ حتی می‌توان به آمار و ارقام رشد نقدینگی و پایه پولی در سال‌های ۹۲-۸۹ (دوره مسکن مهر) هم مراجعه کرد و این امر به ما می‌گوید نرخ رشد پایه پولی در سال‌های ۸۹-۸۰ نزدیک به ۲۴ درصد بوده، اما همین عدد برای بازه مسکن مهر به ۱۵.۵ درصد رسیده و کم شده، نه اینکه افزایش داشته باشد. درمورد کلیت نقدینگی نیز آماری نیست که حاکی از رشد چشمگیر نقدینگی در این دوره در قیاس با قبل از آن باشد. گرچه بعد از وقوع تورم عوامل پسینی تورم باعث رشد نقدینگی شدند اما هیچ‌شواهدی برای تاثیر پایه پولی و نقدینگی بر تورم بزرگ سال‌های ۹۲-۹۱ وجود ندارد و همان‌طور که جنس رکودی این تورم مشخص می‌کند منشأ تورم از نقدینگی نیست. البته جدای از بحث‌های فوق اینکه مسکن مهر تورم‌زا نبود، علتی نیز دارد که حتی اگر دولت برای اجرای طرحی همچون مسکن مهر به انبساط بسیار شدیدتر پایه پولی و افزایش نقدینگی ازاین‌جهت متوسل می‌شد، باز هم دلیلی برای ایجاد تورم‌هایی در ابعاد ۴۰-۳۰ درصد وجود نداشت، چرا؟ در اجرای طرحی چون مسکن مهر نقدینگی و حجم پول جدیدا خلق شده، مستقیما درگیر بحث تولید مسکن می‌شد. وضعیت مذکور به این معناست که گرچه پول تازه خلق شده ابتدائا درجهت تقاضا برای تولید باعث شوکی به‌سمت تقاضا می‌شد اما در ادامه باعث به‌وجود آمدن کالای مابه‌ازا برای آن پول می‌شد یا به تعبیری درمقابل پول خلق شده جدید کالای جدید هم به‌وجود می‌آمد و همزمان با افزایش پایه پولی و حجم نقدینگی، سطح درآمد ملی کالایی نیز افزایش می‌یافت. این یعنی گرچه شاید این طرح توان خلق تورم‌های موضعی کوچکی را داشته باشند اما مسلما توان توضیح تورم‌هایی همچون تورم سال‌های ۹۲-۹۱ را ندارند، پس اساسا این یک اشتباه استراتژیک است که البته به علت رواج گفتمان نئوکلاسیک در ایران جای افتاده که مسکن مهر را عامل تورم سال‌های ابتدایی دهه ۹۰ بداند، گرچه شواهد کاملا برخلاف این است و با روشن شدن موضوع که این طرح به‌هیچ‌وجه در گذشته عامل تورم نبوده قطعا باید گامی دقیق برای رفع مشکلات برداشت.
ساخت یک میلیون مسکن تورم‌زا نخواهد بود
در اولین وهله مطابقت نوع تورم سال‌های ۹۲-۹۱ با تورم‌های همین امروز ما باید دانست و آگاه بود که این تورم‌ها حاصل از شوک‌هایی برون‌زا و به‌دلیل منقبض شدن دارایی‌های ارزی بانک مرکزی است و نمی‌توان آن را با انقباض و مسیری که دولت حسن روحانی از سال ۹۲ پیش گرفت از بین برد، بلکه با این کار رکود هم به مشکلات اضافه می‌شود و برای مقابله با تورم‌های از جنس افزایش هزینه باید مسیری دیگر درپیش گرفت، نه مسیر انقباض پول با بالا بردن بهره که بخش حقیقی اقتصاد را در مضیقه می‌گذارد. در وهله دوم می‌توان با دانستن علت تورم‌های سال ۹۲-۹۱ به‌راحتی این را گفت که ساخت مسکن از قبیل ساخت مسکن مهر اگر مشکلاتی همچون مکان‌یابی درست، توجه به تکالیف آمایش سرزمین را درنظر بگیرد، باید باقدرت پیش‌گرفته شود و دولت به‌هیچ‌وجه نباید از تورم خیالی درپیش بترسد، چون متاسفانه از ابتدای شروع دولت روحانی با ادعای خلاف واقع عباس آخوندی مبنی بر اینکه مسکن مهر دلیل تورم است، دولت مسکن را به حاشیه برد که نشان از عدم درک صحیح دولت‌های یازدهم و دوازدهم و مسئولان ذی‌ربط از آن مقوله دارد، گرچه تفکرات غالب در دولت دوازدهم خصوصا تفکرات خود آخوندی که علاقه وافری به بازار آزاد و نئولیبرالیسم هم دارند در تعطیل کردن وظایف دولت در بخش مسکن بی‌تاثیر نبود، کمااینکه خودش هم باافتخار اعلام می‌کرد کار دولت مسکن‌سازی نیست و او هم این کار را نکرد!
ساخت مسکن مهر با تمامی معایبش توانست چهارمیلیون خانوار را صاحب خانه کند که شاید در بهترین حالت ممکن تا آخر عمر مستاجر باقی می‌ماندند و برای حل مشکل مسکن که امروز ما داریم نیاز سریع به اقدام در راستای افزایش تولید مسکن و حل مشکلات طرف تقاضا داریم که بعضا مسکن را به کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده است. از حیث تولید باید دانست امروز شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در ایران تقریبا عددی نزدیک ۱.۰۹ است که با عدد مطلوب (۰.۹) فاصله دارد و نیاز به تولید مسکن بیشتر را نمایش می‌دهد، از طرف دیگر سهم هزینه مسکن در سبد خانوارها در نقاط شهری کشور از ۳۷ درصد هم رد شد که نشان از فشار بی‌سابقه بر معیشت مردم و همچنین کمبود مسکن و مشکلاتی در عرضه و تقاضای آن دارد. همه اینها لزوم ورود دولت به این بخش را جدی‌تر می‌کند، خصوصا که با هدایت اعتبار و نقدینگی به این بخش مانند دوره مسکن مهر دولت توان ایجاد یک رشد ناپایدار را هم دارد که گرچه قابل‌اتکا نخواهد بود اما می‌تواند برای برهه‌ای مفید باشد.
در نمای کلی این امر قطعا برای دولت اجتناب‌ناپذیر است و با توضیحاتی که داده شد اگر دولت دچار شوک‌های برون‌مرزی (تحریم) و درونی قیمت‌های کلیدی نشود و تورم از جنس هزینه در کشور شکل نگیرد، طرح تولید یک‌میلیون مسکن در سال با هیچ متر و معیاری توان خلق تورم‌های بزرگ را نخواهد داشت، حتی اگر محل تامین منابع مالی آن دریافت خط اعتبار از بانک مرکزی باشد، چون که در راستای تولید است.
نظر شما