گروه صنعت و معدن پایگاه خبری تحلیلی رادار اقتصاد، آمار بانک مرکزی نشان می دهد میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در پایتخت طی ماه گذشته به ۲۳ میلیون تومان رسیده است! قیمتی تکان دهنده و رویا خراب کن! دیگر رویایی برای خانه دار شدن در شهر تهران و حتی شهرستان های کوچک نمی توان داشت. اما چه شد که از ده سال گذشته تا کنون به چنین وضعی رسیدیم و چرا مسکن که کالایی اساسی و یکی از ضروری ترین ضروریات زندگی هر انسانی به شمار می رود آنقدر دست نیافتنی شده است .سید محمود فاطمی عقدا کارشناس بخش مسکن و رئیس سابق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی به برخی ابهامات وسوالها درباره این موضوع پاسخ داده است.
رادار اقتصاد:مهمترین دلایل تاثیر گذار بر قیمت مسکن از نظر شما چیست؟
فاطمی عقدا:یکی از عوامل موثر بر افزایش نرخ مسکن، بالا بودن قیمت زمین است. آنچه به عنوان زمین مسکونی برای ساخت و ساز واحدهای مسکونی مورد نظر ماست در شهرها و کلانشهرها بسیار محدود است. زمین قابل وارد کردن نیست و نمی توان زمین تولید کرد! از سوی دیگر قیمت زمین تابع بازار عرضه و تقاضا است، بنابراین گرانی های مسکن که براساس آخرین آمار بانک مرکزی کف قیمت مسکن درشهر تهران به ۲۳ میلیون تومان رسیده است متاثر از شرایط اقتصادی و تورمی است که هم بر روی قیمت زمین و هم مسکن تاثیر می گذارد. قیمت همه کالاها از جمله کالای مصرفی مسکن که ضروری ترین نیاز انسان ها به شمار می رود هم تابع بازار عرضه و تقاضا است، ضمن اینکه افزایش قیمت هم متاثر از شرایط اقتصادی کشور است. طبیعی است اقتصادی که تورم در آن بالا است و دولت ابزارها و سیاست های کنترلی و نظارتی برای کنترل تورم و جلوگیری از افزایش قیمت ها را به کار نمی گیرد به تبع این فرآیند، افزایش قیمت ها در همه حوزه ها و بخش ها من جمله بخش مسکن ایجاد می شود. مساله این است که نقدینگی افسار گسیخته، بی تدبیری ها و عدم به کار گیری سیاست هایی پولی و مالی که نقدینگی را جذب تولید کند که یکی از ساحت های به کار گیری نقدینگی درتولید، بخش ساخت و ساز است قیمت همه کالاها و خدمات را تا مایحتاج عمومی مردم و مسکن بسیار افزایش داده است. در بازار تورمی که ناشی از بی تدبیری ها و سیاست های غلط دولت آقای روحانی ایجاد شده زمین به عنوان سرمایه ای با ویژگی های خاص که نمی توان آن را وارد یا تولید کرد در این بین بر قیمت افزایی سایر کالاها پیشی گرفته است، بنابراین گرانی و تورم بخش مهمی به نام مسکن را هم تحت تاثیر قرار داده لذا گران شدن مسکن آن هم ده برابری و رسیدن به کف قیمتی ۲۳ میلیون تومان برای هر مترخانه در تهران در چنین شرایط و اوضاعی اصلا عجیب نبیست.
رادار اقتصاد:در حال حاضر نیاز انباشته و نیاز ثابت ما به ساخت و ساز به صورت سالانه چقدر است؟
فاطمی عقدا:از این جهت گفتم عجیب نیست چرا که در هفت سال گذشته ما حداقل ۶ میلیون واحد مسکونی به عنوان نیاز انباشته لازم داشیم که ساخته شود اما تولید نشد. طبیعی است وقتی حدود ۶ میلیون واحد مسکونی آن هم به صورت حداقلی نیاز انباشته داریم خانه گران شود. تا زمانی که این نیاز در بازار مسکن عرضه نشود و نیاز به صفر نرسد یعنی مطابق با نیاز سالانه ۱ تا ۲ میلیون واحد مسکونی علاوه بر آن نیاز انباشته ساخته نشود مشخص است که قیمت ها کاهش نمی یابد و اصلا راهی برای عبور از این بحران وجود ندارد.
رادار اقتصاد:آیا راهی برای عبور از این بحران وجود دارد؟
فاطمی عقدا:تنها راه موجود در همین شرایط کنونی حمایت دولت از انبوه سازان و تولید کنندگان مسکن و حمایت از بخش تولید و عرضه مسکن است. ضمن اینکه انبوه سازان نیازمند حمایت مالی هستند حمایت سیاسی هم از ساخت وساز مسکن بدون بهانه گیری های مختلف بسیار ضروری است. قطعا اگر دولت بتواند در یک فرایند ۷۰ درصد تسهیلات مورد نیاز مستاجرانی که مالک نیستند را تامین کند و یا از طرق دیگری در همکاری با شهرداری ها هزینه های صدور پروانه و مواردی از این دست را کاهش دهد یا صفر کند یا بعد از ساخت و ساز به صورت اقساطی از بهره‌برداران بگیرد، این مساله موجب کاهش هزینه های سازندگان واحدهای مسکونی می شود و در روند افزایش ساخت و ساز بسیار تاثیر گذار خواهد بود. همچنین در شهرهایی که زمین های دولتی بلا استفاده ای وجود دارد اگر دولت این زمین ها را رایگان یا حداقل با ۳۰ درصد قیمت به انبوه سازان عرضه کند این روش هم راه خوبی برای ساخت و تامین مسکن اقشار کم درآمد می شود. روش های مطرح شده اگر با اقبال و موافقت و همکاری دولت مواجه شود قطعا منجر به شکست قیمت ها می شود و می تواند در روند کاهشی نرخ مسکن تاثیر گذار باشد. به هر حال تا زمانی که تقاضا بیش از عرضه است این مساله خود به خود روی قیمت نهایی مسکن و هر کالای دیگری تاثیر می گذارد، حتی اگر عرضه مسکن زیاد شود قیمت زمین با همه محدودیت های آن هم به نحو چشمگیری کاهش می یابد، قیمت ساخت هم کنترل می‌شود و حاشیه سود ساخت و ساز به حاشیه سود معقول می‌رسد این موارد کارهایی است که دولت می تواند انجام دهد، یعنی دولت اگر خواهان کاهش نرخ مسکن و خانه دار شدن مردم است چاره ای جز عملیاتی کردن این موارد ندارد.
رادار اقتصاد:مساله این است که چیزی از پایان عمر این دولت باقی نمانده ، آیا وزارت مسکن و مجموعه دولت آقای روحانی دریک سال آینده می توانند چنین مساله مهمی را کلید بزنند؟
فاطمی عقدا:قطعا دولت در یک سال پیش رو نمی تواند چنین طرح بزرگ و کلانی را کلید بزند اما مساله مهم پا گذاشتن دراین مسیر و کلید زدن آن است. ساخت و ساز مسکن با تسهیلات و حمایت های مورد نیاز باید دنبال شود از این دولت به دست دولت بعدی و حمایت دولت بعدی برسد. حتی اگر یک روز به پایان عمر دولت مانده باشد این مساله باید استارت زده شود و این سیاست اجرا شود، چرا که بازار مسکن از این اقدامات به شدت متاثر می شود وهمین مساله باعث شکسته شدن قیمت ها می شود. اگر طرح های مهمی مثل طرح ملی مسکن یا طرح های ساخت و ساز واحدهای مسکونی در قامت انبوه سازی در حد حرف و سخن و لقلقه زبان مسوولین برای خالی نماندن عریضه باشد مطمئناً شرایط بدتری به لحاظ گرانی مسکن در پیش رو خواهیم داشت.
رادار اقتصاد:دولت آقای روحانی در این موضوع تا چه اندازه مقصر است؟
فاطمی عقدا:در دولت اول آقای روحانی و بخشی از دوره دوم یعنی تا قبل از روی کار آمدن آقای مهندس اسلامی عملاً بی‌توجهی کامل به ساخت و ساز مسکن صورت گرفت به نحوی که می توان گفت وزارت راه و شهر سازی با وزرات آقای آخوندی با ساخت و ساز مسکن قهر بود! و هیچگونه توجهی به نیاز و مشکل مردم به ساخت و ساز و اتمام پروژه‌های ناتمام مسکن وجود نداشت. آقای آخوندی هیچ طرح جایگزینی برای مسکن مهر نداشت، نتیجه قهر کردن و بی اعتنایی به ساخت و ساز مسکن افزایش فشار بر مردم و گرانی مسکن است. در صورتی که اگر آن زمان طرح مسکن مهر را تمام کرده بودند، اگر طرح مناسبی جایگزین می شد یقینا وضعیت قیمت مسکن به این حد نمی رسد و حتما در سایر مولفه‌های اقتصادی که متاثر از افزایش قیمت زمین و مسکن است تاثیر می گذاشت. بسیاری از مشاغل صنایعی که با صنعت ساختمان سازی در ارتباط بودند فعال می ماندند و نیروی کار دردسر و گرفتاری های بیکاری را تجربه نمی کرد و اقتصاد این همه آسیب نمی دید و اوضاع اقتصادی جامعه شرایط بسیار مطلوب تری از امروز را تجربه می کرد. بی تردید یکی از مسائل مهمی که اقتصاد کشور را به این مرحله سخت رسانده عدم توجه به صنعت ساختمان است. دولت باید حتی یک واحد هم شده بسازد و به دست مردم برساند، این اتفاق بسیار حائز اهمیت است چرا که ساخت و ساز با همت و اراده دولت و ملت محقق می شود.
رادار اقتصاد:عرضه مسکن و املاک بانک ها و سازمان هایی که دارای مسکن هستند در کاهش قیمت مسکن تا چه اندازه تاثیر گذار است؟
فاطمی عقدا:اکثر بانک‌های کشور در حال حاضر خصوصی هستند، بانک هایی که سرمایه های مردم را وارد فعالیت های بنگاه داری و خرید املاک و مستغلات کرده اند باید با دستور ویژه و نظارت قاطعانه دولت مسکن های بانک ها و موسسات اعتباری به چرخه عرضه مسکن وارد شود. مسلما دولت به راحتی می‌تواند بانک ها و موسسات مالی و اعتباری را مجبور به عرضه مسکن های تحت تملک خود کند و آنها را با قیمت رقابتی در بازار به فروش برساند. این موضوع در کنار حوزه های دیگر قطعا به کاهش و شکسته شدن نرخ مسکن هم کمک می کند.
رادار اقتصاد:عرضه مسکن در بورس چقدر می تواند بر کاهش یمت یا خانه دار شدن مردم موثر باشد؟
فاطمی عقدا:بورس محلی برای تامین سرمایه صنایع مختلف از مسکن است. اگر به سرمایه گذاری در بورس با این هدف در بخش مسکن نگاه کنیم که انبوه سازان بتوانند از بازار سرمایه تامین سرمایه کنند و طرح های کلان و انبوه مسکن را کلید بزنند و سهامداران هم در سود آن شریک شوند قطعاً این کار به کنترل قیمت مسکن و سود دهی پس انداز کنندگان در بازار سرمایه کمک می کند. از این منظر بورس می تواند محل و راهکار خوبی برای تامین سرمایه پروژه های کلان ساختمانی باشد، مشروط به شفافیت از همه منظرها بخصوص منظر حقوقی تا هیچ شک و تردیدی برای سرمایه گذاران باقی نماند، بنابراین بازار سرمایه هم می تواند یک راهکار خوب برای تامین منابع ساخت و ساز مسکن باشد.
نظر شما