مالیات از خانه‌های خالی، شاید وقتی دیگر!/در اقتصاد تورم زده ایران، مالیات بر عایدی معنا دارد؟/حل مساله مسکن نیازمند تدابیر پیشگیرانه است نه تدابیر درمانی!

به گزارش پایگاه خبری تحلیلی رادار اقتصاد روزنامه تعادل درباره تمدید مهلت ثبت نام در سامانه ملی املاک و اسکان گزارش داده است:‌ در آستانه پایان مهلت ثبت نام در سامانه ملی املاک و اسکان کشور در تاریخ ۱۹ خرداد ماه سال جاری، وزارت راه و شهرسازی به ستاد مقابله به کرونا پیشنهاد داده است تا ضرب الاجل یادشده تا پایان مهرماه سال جاری به تعویق بیفتد. این در حالی است که از نظر بسیاری از کارشناسان بازار مسکن، اجرای قانون مالیات ستانی از خانه‌های خالی به‌طور ۱۰۰ درصدی نمی‌تواند میزان آپارتمان‌های دپو شده به بازار مسکن را افزایش دهد. چه آنکه اغلب موجران کشور از محل دریافت اجاره نیازمندی‌های معیشتی خود را تامین می‌کنند و به عبارتی مالکان خرد همانند سایر اقشار جامعه در موقعیت اقتصادی برتر وبالاتری قرار ندارند و تامین معیشت آنها وابسته به اجاره دادن ملک یا فروش آن برای تامین بخشی از مایحتاجشان است.

از این رو، این قانون، حدود ۸۰ درصد از واحدهای مسکونی بهره‌برداری شده در کشور را در بر نمی‌گیرد. از سوی دیگر، همانطور که بارها مسوولان وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده‌اند، برخی از بانک‌ها در زمره بزرگ‌ترین ملاکان کشور قرار دارند و به اعتبار آمارهای حاصل از همین سامانه ملی املاک و اسکان کشور برخی از بانک‌ها مالک بیش از ۱۰۰۰ واحد مسکونی خالی هستند و این در حالی است که در سامانه یادشده، مساله ثبت املاک متعلق به اشخاص حقوقی از جمله بانک‌ها و سایر نهادهای اقتصادی و غیراقتصادی لحاظ نشده است. از این رو، عملا این سامانه از کارایی لازم برخوردار نخواهد بود.

به گزارش تعادل، قانون اصلاح ماده (۵۴) مکرر قانون مالیات‌های مستقیم نخستین‌بار در حدود ۵ سال پیش در مجلس تصویب شد اما طی ۵ سال گذشته، مهم‌ترین ابزار آن، یعنی سامانه ملی املاک و اسکان کشور به دلیل آنچه مسوولان وزارت راه و شهرسازی، عدم همکاری سازمان‌های ذی مدخل همچون شهرداری‌ها، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و ...اعلام کردند، شکل نگرفت و اطلاعات لازم برای شناسایی خانه‌های خالی در آن تعبیه نشد. اصلاح این قانون، در تابستان سال گذشته در مجلس دهم دوباره در دستور کار قرار گرفت تا برخی از معیارها و جرایم آن تعدیل و تصحیح شود.

در نهایت اما قانون اصلاح ماده (۵۴) مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، با توجه به تاریخ درج آگهی رسمی در روزنامه رسمی مورخ ۷ دی ۱۳۹۹ پس از ۱۵ روز یعنی از تاریخ ۲۲ دی ۱۳۹۹ لازم الاجرا شد؛ اما تاکنون به دلیل نقص سامانه ملی املاک و اسکان معطل مانده است. در نخستین روزهای بهار سال جاری اما وزارت راه و شهرسازی برای خانوارها اعم از مالک و مستاجر مهلتی را تعیین کرد تا اطلاعات هویتی و اطلاعات محل سکونت خود را در سامانه یاد شده درج کنند تا به این ترتیب، مسیرصعب العبور شناسایی خانه‌های خالی هموار شود؛ اما حالا به نظر می‌رسد، دولت دوازدهم قید اجرای این قانون را زده و از آن عقب‌نشینی کرده است.

آنگونه که محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی گفته است، این وزارتخانه با توجه به رشد ثبت‌نام در سامانه ملی املاک و اسکان، تمدید مهلت ثبت‌نام در سامانه را تا پایان مهر به ستاد ملی کرونا پیشنهاد داده است. محمودزاده با یادآوری این مطلب که ۱۹ خرداد آخرین زمان رسمی اعلام شده برای تکمیل درج اطلاعات ملکی و سکونتی خانوارها در سامانه ملی املاک و اسکان بود از پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی برای تمدید این مهلت به ستاد ملی کرونا خبر داد. معاون مسکن و ساختمان گفت: طبق الزام قانونی (اصلاحیه ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب دی ۱۳۹۹) تمامی سرپرستان خانوار اعم از شهری و روستایی، مالک و مستاجر مکلف شدند تا اطلاعات محل سکونت و املاک خود را با مالکیت رسمی، وکالتی، تعاونی شهری و روستایی در سامانه ملی املاک و اسکان کشور به نشانی http: //amlak.mrud.ir ثبت کنند.

معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: با توجه به ابهام و سوال‌هایی که برای بخش عمده‌ای از سرپرستان خانوار به وجود آمد سه راهکار از سوی وزارت راه و شهرسازی برای رفع ابهام ایجاد شد که شامل ایجاد مرکز تماس، پاسخگویی پیامکی و پاسخگویی بر خط بود که در ماه گذشته و ماه جاری به بخش عمده‌ای از سوال سرپرستان خانوار، پاسخ داد.

محمودزاده با تاکید بر اینکه در خردادماه حجم و تعداد ثبت ‌نام در سامانه ملی املاک و اسکان رشد داشت، توضیح داد: با توجه به شرایط حاکم و همه‌گیری کرونا و اینکه بسیاری از خانوارها ناچار هستند تا برای ثبت اطلاعات خود به دفاتر پیشخوان مراجعه کنند، تمدید مهلت ثبت‌نام در سامانه ملی املاک و اسکان کشور را به ستاد ملی کرونا پیشنهاد دادیم. وی اظهار کرد: پیشنهاد وزارت راه در خصوص تمدید مهلت ثبت‌نام در سامانه ملی املاک و اسکان پایان مهرماه است که البته تصمیم نهایی را در این خصوص ستاد ملی کرونا می‌گیرد و نتیجه به اطلاع شهروندان خواهد رسید.

 مالیات مکمل یا مالیات اصلی؟

بررسی‌های علمی و همچنین مطالعه تجربه کشورهای موفق در بازار مسکن حاکی از این است که مالیات از خانه‌های خالی صرفا نوعی مالیات مکمل در یک نظام مالیاتی پرقدرت به شمار می‌رود. در واقع، آن مالیاتی که می‌تواند بر فضای سفته بازی ملکی اثر گذار باشد، مالیات املاک و مستغلات است که در برخی از کشورها با نام مالیات سالانه از املاک شناخته می‌شود. این نوع مالیات برای جلوگیری از شناسایی راه فرار، هیچ نوع استثنا یا معافیتی را برای افراد قائل نیست. در عین حال نرخ این نوع مالیات منوط به منطقه جغرافیایی ملک (ضعیف، ارزان‌قیمت یا لوکس) به‌صورت شناور از نیم تا ۵/ ۱ درصد ارزش روز املاک تعریف می‌شود. پس از مالیات املاک و مستغلات، مالیات بر عایدی سرمایه از جمله مسکن دارای اهمیتی بیش از مالیات بر خانه‌های خالی است.

در روزهای اخیر نیز بحث مالیات بر عایدی سرمایه در مجلس پیگیری شده و در دست تدوین و تصویب است و از همین رو، مخالفت برخی از کارشناسان اقتصادی را نیز در پی داشته است. مخالفین بر این باورند که در اقتصاد تورم زده ایران، مالیات بر عایدی معنا ندارد چرا که بخش بزرگی از بازده حاصل از معامله یک دارایی (مثلا یک آپارتمان) در اثر تورم ایجاد شده است و از آنجا که تورم خود نیز ناشی از سیاست‌های اشتباه دولت‌ها است و برخی از مردم برای فرار از اصابت ترکش‌های این سیاست‌های اشتباه و حفظ دارایی خود در برابر تورم به بازارهای دارایی پناه آورده‌اند، نباید دوباره از سوی دولت و از طریق یک سیاست اشتباه دیگر تنبیه شوند. در یک کلام، مخالفان بر این باورند که مالیات از عایدی سرمایه (مسکن، خودرو، طلا و ارز) باید در شرایطی غیرتورمی و به شرط ثبات اقتصادی از شهروندان ستانده شود.

پس از مالیات از املاک و مستغلات و مالیات از عایدی سرمایه، مالیات بعدی که دارای اهمیتی بیش از مالیات از خانه‌های خالی است، مالیات از انجام معاملات مکرر است. مالیاتی که هزینه‌های خرید و فروش مکرر ملک توسط یک فرد در یک بازه زمانی (مثلا یکساله) را افزایش می‌دهد و از سفته بازی جلوگیری می‌کند. حال آنکه در حال حاضر، هیچ یک از سه مالیات یادشده در کشور وجود ندارد و اجرایی نشده است، میزان اثرگذاری مالیات از خانه‌های خالی نیز بسیار اندکی خواهد بود، چرا که این نوع مالیات نمی‌تواند به تنهایی منجر به عرضه بیشتر آپارتمان به بازار شود. از این رو، به باور کارشناسان، حل معضلات مسکن نیازمند نه یک نوع مالیات خاص که یک بسته مالیاتی هوشمند است و فراتر از این، حل مساله مسکن نیازمند تدابیر پیشگیرانه است نه تدابیر درمانی!