نبض کند نظارت بر تب تند اجاره/اجاره مسکن با سرعت بالا می رود!

به گزارش پایگاه خبری تحلیلی رادار اقتصاد به نقل از جام جم مسکن این روزها به یک چالش اساسی برای مستاجران و دولت تبدیل شده است. از یک‌سو دولت ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را وعده داد و با گذشت حدود دو سال از فعالیت هنوز به اجرا در نیامده، از سوی دیگر طرح‌های قبلی که شروع شده بود هنوز تکمیل نشده، از این‌رو عرضه در بخش مسکن کاهش چشمگیری داشته که بر بازار اجاره هم تاثیر گذاشته است.

بررسی سبد هزینه خانوار نشان می‌دهد به‌طور متوسط بیش از ۵۰درصد درآمد یک خانوار برای بخش مسکن هزینه می‌شود. اعداد و ارقام مربوط به اجاره‌مسکن در مقایسه با حق مسکنی که برای کارگران تعیین می‌شود فاصله زیادی دارد. این در حالی است که تورم هر سال روند صعودی را طی می‌کند و با این‌که مصوبه سقف افزایش ۲۵‌درصد اجاره‌بها در سال ۹۹ تصویب شد اما شواهد نشان می‌دهد بیش از ۶۰درصد موجران نسبت به آن بی‌اعتنا هستند و اعداد و ارقامی را مطرح می‌کنند که هم از واقعیت به دور است و هم از انصاف.

موضوع اجاره‌مسکن پس از نوروز یکباره به صدر اول اخبار تبدیل شد و از آن زمان مشخص بود که برای فصل جابه‌جایی، قیمت‌سازی در حال انجام است. بهار و تابستان در بازار ملک به فصل نقل‌وانتقال معروف بوده که امسال بخش مسکن با قدرت کار خود را آغاز کرده است. به نظر می‌رسد بازار مسکن علاوه بر کاهش عرضه، این روزها با مشکل نظارت دست و پنجه نرم می‌کند. از سوی دیگر تعدد سامانه‌های مختلف، باعث شده بانک جامع اطلاعاتی برای دریافت مالیات وجود نداشته باشد و دستگاه‌های دولتی بیشتر عملکرد جزیره‌ای را نسبت به سایر طرح‌ها ترجیح‌ ‌دهند. بازار اجاره هم‌اکنون از یک بی‌نظارتی رنج می‌برد. در اصول اقتصاد کالایی که با کاهش عرضه مواجه شود افزایش قیمت را تجربه خواهد کرد. در این صورت دولت‌ها با ابزارهای مختلف به مدیریت تقاضا می‌پردازند اما اگر زیرساخت آن آماده نباشد وضعیتی که در بخش مسکن شاهد هستیم اتفاق می‌افتد. نکته قابل‌توجه اینجاست که مسکن که یک کالای همپای تورم و بازارهای دیگر مالی رشد می‌کند چرا انگیزه ساخت در آن کاهش یافته که این موضوع به نقدشوندگی آن بر می‌گردد. نقدشوندگی در بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای مالی طولانی‌تر است و دیرتر از همه بازارها روند تورمی را طی می‌کند.

بی‌مجوزها ،عامل گرانی
حتما آگهی‌های «دو روزه خانه شما را اجاره می‌دهیم و یک هفته‌ای می‌فروشیم» را دیده‌اید. بررسی خبرنگار جام‌جم نشان می‌دهد بسیاری از مشاوران املاکی که این آگهی‌ها را منتشر می‌کنند فاقد مجوز هستند و اتفاقا همین دفاتر عامل گرانی بازار اجاره شناخته شده‌اند. در روزهای اخیر شاهد هستیم که در شهرهایی از جمله پردیس، با نظارت و بازرسی صورت گرفته بیش از ۲۶۰۰ بنگاه املاک فاقد مجوز، آن هم در شهری که شاید جمعیت آن به ۴۰۰ هزار نفر نیز نمی‌رسد، شناسایی شده است. به نظر می‌رسد از بین رفتن حدود ملکی باعث رشد قارچ‌گونه بنگاه‌های املاک به‌خصوص در شهرهای اطراف تهران شده است.
فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن ورود بنگاه‌ها به ساخت و ساز و خرید خانه‌های خوش‌قیمت و عرضه آن با قیمت بالاتر را از جذابیت‌های ایجاد بنگاه املاک عنوان کرد و گفت در کشوری مانند آمریکا یک مشاور برای خرید و مشاور دیگری برای فروش معرفی می‌شود که البته نیاز به زیرساخت دارد اما در کشور ما همیشه این تبانی بین مالکان و دفاتر وجود داشته و املاک‌ها باتوجه ‌به این‌که مستأجران همیشه ثابت نیستند هوای مالک را داشته و سعی کرده تا قیمت‌ها را به نفع مالک اعلام کنند. وی با بیان این‌که نظام نبود نظام مالیاتی درست سبب شده تا شاهد رانت‌ها و سودهای بزرگی در این بخش باشیم، بیان کرد: وجود این رانت‌ها و زدوبندها باعث شده تا شغل بنگاهداری جذاب‌تر شود، به این معنی که دفتر مشاور املاک شاید به ظاهر از معاملات خود درصد می‌گیرد اما در واقع درآمد اصلی آنها از زدوبند و معاملات تو در تو است. البته علیرضا فخاری، استاندار تهران خواستار پلمب واحدهای غیرمجاز مشاوران املاک در سطح استان توسط قوه قضاییه و با همکاری نیروی انتظامی شده و به اتحادیه مشاوران املاک و اتاق اصناف دستور داده در این زمینه فعالیت کامل داشته باشند و فهرست و مشخصات مشاوران املاک غیرمجاز را در بازرسی‌های میدانی به همراه بازرسین وزارت راه و شهرسازی مشخص کنند.

فضای مجازی مرجع قیمت‌گذاری شد
دیروز خبر رسید دولت سامانه‌ای برای اجاره با نظارت وزارت راه‌وشهرسازی معرفی کرده است. به طوری که در مرحله‌ اول راه‌اندازی سامانه املاک و مستغلات، صاحبخانه‌ها و مستاجران می‌توانند با مراجعه به سامانه amlak.mrud.ir قرارداد اجاره‌ خود را بدون مراجعه به بنگاه املاک به صورت آنلاین ثبت کنند و بدون پرداخت پول، کد رهگیری بگیرند. باید توجه داشت که فضای مجازی و سایت‌های اینترنتی اکنون به‌عنوان یک مرجع قیمت‌گذاری شناخته شده است. برخی کارشناسان پیشنهاد اجاره براساس متراژ را مطرح می‌کنند تا بتوان روی این بخش نظارت کرد. این در حالی است که قبلا به صورت عرفی چنین موضوعی وجود داشت اما اکنون شیوه‌ای را شاهد هستیم که یک واحد مسکونی توسط دو مشاور املاک با قیمت‌های گوناگونی اجاره داده می‌شود که این موضوع به خلأقانونی بر می‌گردد. هرچند باید انتظارات تورمی نیز کنترل شود.