بیضایی: کاهش نرخ مسکن زمان بر است/برای مبارزه با سوداگری جدیتی دیده نمی شود/از تنظیم گری بازاری مثل مرغ و تخم مرغ عاجز مانده اند چه رسد به بازار مسکن!

گروه مسکن پایگاه خبری تحلیلی رادار اقتصاد، تورم در سال ٩٩ بعد از شوک ارزی که در سال ٩٨ به تدریج آغاز شد در سال گذشته به رقم های بالایی رسید که از سفره و معیشت مردم تا بخش های مختلف تولیدی کشور و بازار مهمی چون بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داد بنحوی که بر اساس جدیدترین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی طی اسفندماه سال گذشته در مقایسه با اسفند ۹۸ بالغ بر ۹۳.۷ درصد افزایش یافته است.  در اسفندماه ۹۸ متوسط قیمت مسکن در تهران ۱۵ میلیون و ۶۲۸ هزار تومان بود که در آخرین ماه سال گذشته به ۳۰ میلیون و ۲۷۴ هزار تومان افزایش یافت، یعنی رشد ۹۳.۷ درصدی نسبت به اسفند ۹٩. مساله افزایش قیمت مسکن با توجه به اینکه امکان چشم پوشی و عدم مصرف این کالا برای انسان وجود ندارد مساله مهمی است که دولت آتی باید برای رفع آن به صورت اساسی چاره اندیشی کند. رادار اقتصاد با فرهاد بیضایی کارشناس اقتصاد مسکن در این باره گفت و گو کرده است. 

فرهاد بیضایی کارشناس بخش مسکن در گفت و گو با رادار اقتصاد درخصوص افزایش نرخ مسکن در سال ٩٩ نسبت به سال ٩٨ که ٩٣.٧ درصد افزایش داشته گفت: مسئله اصلی که در حال حاضر به یکی از مهمترین مشکلات و معضلات اقتصاد ایران تبدیل شده، بحث افزایش قیمت مسکن است که خانه دار شدن و حتی به تبع آن اجاره خانه را در کل کشور بخصوص در شهرهای بزرگ بسیار سخت و به آرزویی دست نیافتنی تبدیل کرده است. 

وی درباره دلایل افزایش قیمت مسکن در سال های اخیر بخصوص در سال ٩٩ گفت : یکی از مهمترین دلایل افزایش قیمت مسکن تورمی است که ناشی از افزایش نرخ ارز است، با اینکه درباره تاثیر گذاری این مساله بر روی قیمت مسکن بارها گفته شده و کارشناسان درباره آن توضیح داده اند می توان گفت نرخ ارز و تورم در افزایش قیمت ها در ایران بسیار تاثیرگذارند. 

وی در این باره خاطر نشان کرد: اصولا بازارهای سرمایه ای دارای خود تنظیم گری هستند، به این معنا که وقتی در یک بازار سرمایه با افزایش قیمت رو به رو می شویم مثل بازار ارز، شاهد تاثیر گذاری نرخ ارز در بازارهای موازی دیگر خواهیم بود.

فرهاد بیضایی در این باره توضیح داد : البته عوامل دیگری هم می تواند کنترل کننده قیمت  بازار زمین و مسکن باشد، اما به هر حال چون عواملی مثل نرخ ارز به شدت تاثیر گذار تر است این عوامل بعد از عامل مهمی مثل تورم ناشی از افزایش قیمت ارز اثر خود را به جا می گذارد. 

کارشناس بازار مسکن درباره عوامل قیمتی بازار مسکن توضیح داد: این عوامل همیشه افزایشی نیستند، بلکه عواملی دو سویه هستند که هم می توانند افزایشی و هم کاهشی باشند مثل ابزارهایی مانند مالیات بر خرید و فروش و عایدی مسکن، مالیات بر خانه های خالی که اگر گرفته شود در روند کاهش سوداگری و قیمت مسکن و اگر اعمال نشود در روند افزایش دلالی و قیمت مسکن موثر خواهند بود. 

وی در ادامه تصریح نمود : بنابراین این ابزار ها  می توانند در تنظیم گری قیمت در بازار نقش ویژه ای ایفا کنند. با توجه به اینکه اصولا دولت توجهی به استفاده از ابزارهای مالیاتی برای حذف سوداگری در بازار مسکن را ندارد، لذا با افزایش نرخ ارز  به تبع این افزایش، شاهد تغییرات قیمتی عجیبی در بازار زمین و مسکن یا بازارهای دیگر سرمایه ای هستیم که  قیمت های جدید و عجیب و غریبی را تجربه می کنند. 

فرهاد بیضایی کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که آیا با به کار گرفتن ابزارهای مالیاتی می توان به کاهش سریع نرخ مسکن امیدوار بود گفت : خیر، چرا که کاهش نرخ مسکن زمان بر است و نمی توان انتظار داشت که اثرگذاری در بازار مسکن و هرگونه تنظیم گری که دولت مایل به انجام آن باشد به سرعت به منصه ظهور برسد، بنابراین کاهش قیمت بعد از سیاست گذاری و اجرای درست هم زمان بر خواهد بود، منتهی نکته ای که وجود دارد این است که اگر بازار در عرصه سیاست گذاری شاهد جدیتی از سمت دولت باشد به تدریج خود را با وضعیت جدید عادت می دهد و بازار کم کم به مرز تجربه تعادل  می رسد، اما هنگامی که  که حالت سردرگمی وجود داشته باشد و سیاست ها به صورت شفاف در راستای کاهش سوداگری و اخذ مالیات نباشد و از سوی دولت عزم جدی صورت نگیرد، لذا چون هر گونه تنظیم گری از هم گسیخته شده است، عرصه اقتصاد کشور تبدیل به بهشتی برای سوداگران می شود که از این مسئله نهایت استفاده را به نفع جیب خود و فشار به مستاجران و نیازمندان به مسکن می برند. 

بیضایی دراین باره توضیح داد : این روال، نه تنها در بازار مسکن، بلکه در همه بازارها صدق   می کند. مسئله این است که برای مبارزه با سوداگری و اعمال  سیاست های لازم جدیتی دیده نمی شود که اگر دیده می شد، در حوزه تنظیم بازار شاهد حضور دلالان و سوداگران نبودیم. افزایش حضور دلالان و سوداگران در بازارهای مختلف است که  موجب از هم گسیختگی بازارها و تحمیل فشار قیمتی به مردم شده است. 
فرهاد بیضایی در پاسخ به این سوال که حتی با افزایش نرخ ارز، افزایش ٩٣.٧ درصدی نرخ مسکن در طول یک سال آیا توجیه پذیر است گفت :  هیچ گرانی آن هم بی دلیل، حتی افزایش نرخ ارز هم  توجیه پذیر نیست اما متأسفانه در همه بخش های اقتصاد کشور هیچ  توجیهی  برای هیچ موضوعی از گرانی ها تا فقدان ساز و کارهای لازم در توزیع کالا و تجارت وجود ندارد، لذا در شرایطی هستیم که تنظیم گری در موارد بسیار جزئی و ساده تر گویا برای مسوولین امر ممکن نیست و از  تنظیم گری های بازاری مثل بازار مرغ و تخم مرغ هم عاجز مانده اند، چه برسد به بازار مسکن که پیچیدگی های خاص خود را دارد، ضمن اینکه  اثرگذاری در این بازار به مراتب از بازارهای دیگری مثل بازار مسکن مشکل تر است. در مورد افزایش قیمت گوشت و مرغ و سایر کالاها شاهد رشدهای به مراتب بیشتری در حد خود هستیم، لذا با اینکه هیچ گرانی توجیهی ندارد اما شاهد این موضوع هستیم آن هم بدون توجیه واقعی اقتصادی. 

فرهاد بیضایی درباره امکان تاثیر گذاری دولت آتی بر بازار مسکن خاطر نشان کرد : دولت بعدی اگر سیاست گذاری های خوبی برای اقتصاد و بخش مسکن داشته باید می تواند در روند کاهش قیمت مسکن و افزایش تولید موثر باشد، منتهی اینکه دولت بعدی متشکل از چه افرادی است،  چه سیاست اقتصادی مد نظر  آنها قرار می گیرد بسیار حائز اهمیت است. بحث تمامی مباحث عنوان شده و حتی ارتباطات بین المللی در اقتصاد ایران و آینده بازار مسکن  اثرگذار است. اینکه نگاه دولت بعدی به بحث مالیاتی چگونه باشد، در حوزه اقتصاد داخلی چه استراتژی هایی دنبال شود، از سوداگری ها دلالی ها و  تقاضاهای سرمایه ای در بازار چگونه مالیات اخذ شود بسیار مهم است. به هر حال تمام موارد یاد شده در بحث پیش‌بینی اقتصاد آینده کشور در دولت بعدی اثرگذار خواهد بود و می تواند به نفع مسکن و کاهش قیمت مسکن تمام شود.