گروه مسکن پایگاه خبری تحلیلی رادار اقتصاد، با آغاز فصل گرما و پایان مدارس درایران، فصل جا به جایی ها و بازار اجاره واحدهای مسکونی شروع می شود. مستاجران به ناچار یا باید از بخش های بزرگی از معیشت خود بزنند و درخواست اجاره و ودیعه بالاتر مسکن را قبول کنند یا اینکه سختی های جا به جایی را به تن بخرند و به مناطقی فرودست تر از نقطه قبلی یا با متراژهای پایین تر از نیاز خانواده بروند و تا سال آینده همچنان منتظر قیمت ها و فشارهای بعدی باشند. دولت در طرحی از یکی دو سال گذشته با اعطای وام ودیعه به مستاجران که به موجران داده می شود به دنبال حمایت از مستاجران است اما به نظر می رسد این موضوع چندان موفق نبوده است. فرهاد بیضایی کارشناس بازار و صنعت مسکن دراین گفت وگو اطلاعاتی درباره این طرح، کارآیی و عملکرد آن دربازار اجاره مسکن در اختیار ما قرار داده است که در ادامه می خوانید.
فرهاد بیضایی کارشناس بازار مسکن در گفت و گو با رادار اقتصاد درخصوص موضوع حمایت ودیعه ای و وام ودیعه مسکنی که دولت به موجران می پردازد چند نکته را با رادار اقتصاد درمیان گذاشت و گفت: مساله مهمی که درباره پرداخت ودیعه مسکن از سوی دولت به موجران باید از چند جهت مورد توجه قرار بگیرد نکته اول این است که باید ببینیم، هدف دولت از دادن ودیعه به موجران چیست و آیا این پرداخت می تواند ابزارهای لازم برای اجاره خانه با قیمت های مناسب و کاهش فشار به مستاجران را فراهم آورد؟
وی دراین باره خاطر نشان کرد: مثلا دولت برای اینکه بخشی از فشار افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره را جبران کند، بحث کمک هزینه ودیعه مسکن را مورد استفاده قرار می دهد. کمک هزینه ودیعه مسکن که در قالب تسهیلات برای اجاره راحت تر واحدهای مسکونی، پرداخت می شود به موجر داده می شود، نه به مستاجر،اینها مواردی است که باید اثرات آن یک به یک دربازار مسکن با توجه به ساختار حاکمی که در بازار اجاره وجود دارد مورد تحلیل و بررسی قرار بگیرد.
فرهاد بیضایی دراین باره خاطر نشان کرد: نکته ی مهم این است که در سال گذشته، رشد قیمت مسکن بیش از رشد قیمت اجاره بوده، اما همچنان بازار اجاره به گپ افزایش قیمت مسکن نرسیده و همچنان ارزش اجاره ای که در بازار اجاره اخذ می شود کمتر از قیمت مسکن در بازار است به این علت که سطح توانایی تقاضا برای ورود در بازار اجاره ایجاد نشده است. در چنین شرایطی اگر دولت ودیعه ای به موجران بدهد با توجه به اینکه شرایط سال گذشته اینگونه بود که توان اقتصادی مستأجر اجازه نمی‌داد افزایش قیمتی در اجاره بهای پرداختی به موجر داشته باشد به دلیل مباحث مختلفی که مزید بر علت شد مثل بیماری کرونا، تمدید اجاره ها و کاهش سطح جابجایی خانواده ها نیز دراین موضوع بسیار اثر گذار بود.
بیضایی با اشاره به اینکه ودیعه دهی دولت اتفاقا به ضرر مستاجران تمام می شود گفت: در شرایطی که توان اقتصادی خانوار پاسخگویی افزایش اجاره نیست، قطعا بازار خود را بدون دخالت های دستوری دولت به تعادل می رساند و موجرین برای اینکه واحدهایشان خالی از سکنه نباشد و از اجاره واحدهای خود عایدی داشته باشند با قیمت های پایین یعنی درتوان مستاجران واحدهای خود را اجاره دهند اما اعطای ودیعه موجب شده که توان اقتصادی خانوار مورد توجه قرار نگیرد.
وی در ادامه خاطر نشان کرد: در سایر کشورهای دنیا نیز برای جبران بخشی از هزینه اجاره بها به گروه های کم درآمد از کوپن هایی برای حمایت از مستاجران استفاده می شود. در چنین شرایطی ظرفیتی ممکن است در اختیار موجرین قرار بگیرد که متناسب با افزایش قیمت هاست نه اینکه تبدیل به عاملی برای افزایش قیمت ها شود. این موضوع در کشورهای توسعه یافته بسیار ضابطه مند دنبال می شود به این دلیل که ساختارهای بازار اجاره در کشورهای دیگر متمرکزاست، یعنی اپراتورهای اجاره داری که کاملاً تحت ضابطه گذاری و رگولاتوری دولتی هستند و تعیین قیمت اجاره بها را کاملاً به صورت شفاف می‌پذیرند، یعنی همه مواردی که انجام می شود مبتنی بر سیاست گذاری های انجام شده به وقوع می پیوندد در حالی که درایران چون سیاست ها با ضابطه و قاعده انجام نمی شود، از مردم حمایتی صورت نمی گیرد اتفاقا همین حمایت های ودیعه ای که در اختیار بخشی از مستاجرین قرار داده می شود، یعنی دراصل به موجران پرداخته می شود، منجر به افزایش قیمت‌ها در بازار اجاره می شود در حالی که حمایت های مسکن در کشورهای توسعه یافته هیچ گاه منجر به گرانی اجاره بها نخواهد شد.
وی درباره گران شدن اجاره بها در ایران توضیح داد: به این دلیل که بازار اجاره در ایران رها شده است و هیچ ساختار متمرکز و برنامه‌ریزی شده‌ای برای نظارت و یکسان بودن نرخ و جلوگیری از سوء استفاده های معمولای وجود ندارد، بنابراین ما نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم که سیاست گذاری های دولت دقیقاً آنگونه که برای حمایت از مستاجران دنبال می کند اثر واقعی داشته باشد و اثر حمایتی خود را از مستاجران نشان دهد.
فرهاد بیضایی اشکالات طرح اعطای ودیعه به موجران را توضیح داد و دراین باره گفت: وقتی که اجاره واحد مسکونی یا ودیعه واحد مسکونی در اختیار موجر قرار داده می شود موجر این ظرفیت را برای افزایش قیمت در نظر می‌گیرد و این را به عنوان یک مسئله بدیهی برای افزایش قیمت‌ها عنوان می کند. به صورت متوسط ودیعه یک واحد مسکونی ممکن ۲۰ تا ۲۵ درصد ارزش ملک باشد در حال حاضر به طور متوسط در بازار تهران، ارزش ودیعه ملک که در بین افراد جابجا می شود و اجاره داده می شود تقریبا نزدیک به ۱۵ درصد است ، اما وقتی امکانی را در اختیار موجر قرار داده می شود که منجر به افزایش ودیعه و افزایش اجاره شود مسلما موجرین از این موضوع استقبال خواهند کرد، مستاجرین هم باید با این شرایط کنار بیایند و راضی به افزایش اجاره بها و ودیعه شوند.
فرهاد بیضایی در این باره خاطر نشان کرد: بنابراین دخالت های این چنینی که دولت با عنوان حمایت از بازار مسکن دارد اما برای انجام درست آن ابزار و ساختارهای لازم را ندارد این سیاست گذاری ها دقیقاً منجر به نقطه اثری که می‌خواهد شود، نمی شود و نمی تواند اثر گذاری قابل قبول یعنی حمایت از مستاجران را داشته باشد لذا از چنین سیاست گذاری هایی در بازار رها شده مسکن ایران نمی توان انتظار واکنش های خوب را داشت و از آن به نفع مستاجران نتیجه مثبت گرفت. به خاطر همین موضوع در سال‌های گذشته هم افزایش قیمت های دستوری یا سیاست‌هایی برای بحث وام ودیعه هیچگاه به نتیجه دلخواه منجر نشده است.
بیضایی در پایان خطاب به دولت گفت: کارشناسان در سال گذشته و سال های قبل تر نیز به دولت هشدار دادند که بازار اجاره نیازمند ساختارمند شدن است یعنی از یک بازار رها شده و به عبارتی بی در و پیکر باید به یک بازار ساختارمند که امکان رگولاتوری دولت در وجود دارد، تبدیل شود ولی متاسفانه تا کنون سیاست‌گذاری خاص و قابل قبولی اتفاق نیفتاده و نمی‌توان انتظآر داشت وقتی کار اجرائی منسجمی نداریم و اینک که به فصل اجاره دادن و اجاره کردن خانه رسیده ایم دست به یک کار درست بزنیم، اینگونه است که در چنین مواقعی دولت کاسه چه کنم، چه کنم به دست می گیرد و در نهایت با چنین مضوباتی بازار اجاره را به هم می ریزد و فشار مضاعف تری را برای امسال و سال های بعد با انتظاری که از افزایش قیمت ایجاد شده روی مستاجران به جا می گذارد.
نظر شما