گروه مسکن پایگاه خبری تحلیلی رادار اقتصاد، فرهاد بیضایی کارشناس و تحلیلگر بازار و صنعت مسکن در گفت و گو با رادار اقتصاد به دلایل گرانی های چند ساله مسکن اشاره کرد و در این باره گفت: ریشه جهش های قیمتی و تبدیل شدن مسکن در چند سال اخیر به کالای سرمایه ای را باید ناشی از سه عامل اثر گذار دانست که اولین آنها مساله مهمی به نام کمبود زمین است.
وی در این باره افزود: مساله وجود و دسترسی به زمین ارزان موضوعی حائز اهمیت در کاهش قیمت مسکن به شمار می رود. متوقف شدن عرضه زمین در کشور به دلیل کمبود و عدم موجودی زمین برای حوزه ساخت و ساز، مسکن را از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه ای تبدیل کرده است. ریشه اصلی سرمایه ای شدن مسکن را قطعا باید در دل این موضوع بیابیم.
وی در خصوص دومین مولفه تاثیر گذار بر نرخ مسکن گفت: کاهش عرضه دومین عامل افزایش قیمت مسکن به شمار می رود. با کاهش عرضه مسکن مانند هر کالایی به یک کالای سرمایه ای تبدیل می شود و متعاقب آن شاهد رشد سرمایه ها خواهیم بود.
وی در این باره افزود: وقتی رشد قیمتی اتفاق می افتد صف خرید هم شکل می گیرد، لذا افزایش تقاضا در رشد قیمت نقش قابل توجهی ایفا می کند. این قانون در تمام کالاها و بازارهای سرمایه ای به همین شکل عمل می کند که با کاهش عرضه، سطح تقاضا بالا می رود و صف خرید شکل می گیرد و رشدها و عایدی بیشتری برای دارندگان آن کالا به دنبال دارد، لذا به تبع محدودیت ایجاد شده در آن کالا، تقاضا افزایش می یابد.
فرهاد بیضایی کارشناس مسکن در ادامه بحث تاکید کرد: به غیر از مساله ی عدم عرضه زمین که در سال های گذشته تقریبا سیاست مشخصی در حوزه زمین در کشور نداشته ایم و از این منظر همواره ضربه خورده ایم و مساله دوم افزایش سطح تقاضای سرمایه ای که در این موضوع هیچ ابزاری برای کنترل این مساله نداشتیم به این معنا که براساس سرشماری های صورت گرفته تقاضای مسکن ۷۰ درصد بالا رفته در حالی که افرادی مسکن خریداری کرده اند که مسکن دوم و سوم آنها بوده است، پس تقاضای مصرفی درمیان نبوده که به بازار اضافه شود،بنابراین این عامل هم در افزایش قیمت مسکن اثر گذار است.
وی در خصوص افزایش تقاضای سرمایه ای از دهه هشتاد به بعد گفت: از دهه هشتاد به بعد با روی کار آمدن بانک های خصوصی شاهد افزایش تقاضای سرمایه ای دربخش مسکن هستیم، موضوعی که قیمت مسکن را چندین برابر کرده است در حالی که از دهه هشتاد باید تقاضای سرمایه ای با بحث های مالیاتی کنترل می گردید تا مانع هر گونه سوداگری در بازار مسکن شود اما متاسفانه همچنان این اتفاق رخ نداده است.
این کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن در خصوص راهکارهای حل بحران مسکن در سمت عرضه و تقاضا گفت: برای بررسی مسائلی که درسمت عرضه و تقاضا ایجاد شده و بحران زاست هر سمت عرضه و تقاضا را باید با خود آن بخش مورد مقایسه قرار داد. به عنوان مثال، در خصوص عرضه، بحث سیاست گذاری عرضه زمین را نداشتیم که می بایست اتفاق می افتاد. دولت می بایست برای همه مدل هایی که تقاضا در بازار وجود دارد تقاضای ساخت وساز وعرضه ای که وجود دارد زمین فراهم کند یا شرایط تامین زمین مورد نیاز برای ساخت وساز و عرضه بیشتر مسکن را فراهم کند مثل اینکه به بخش خصوصی برای وارد کردن وعرضه زمین های خود برای ساخت وساز تسهیلاتی دهد.
وی در ادامه بیان داشت: با توجه به صفر شدن ذخیره زمین در کلانشهرها، نبود ذخیره زمین شهری باعث گران شدن سهم زمین شده، لذا دراین شرایط نیازمند بازنگری در سیاست های مرتبط با عرضه زمین و حریم شهری که منجر به محدود شدن زمین منابع شهری شده هستیم. اما در خصوص سیاست های طرف تقاضا یک سری تقاضاهای سرمایه ای است که به چند دسته تقسیم می شود اما مهمتر از همه آنها باید مانع تقاضای سرمایه ای شد که بانکها ایجاد کرده اند، تقاضایی که اثر مخربی روی بازار مسکن گذاشته نه اینکه یک فرد بازنشسته کل سرمایه عمر خود را برای خرید خانه دوم درراستای حفظ سرمایه خود گذاشته است.
وی با اشاره به اینکه دولت باید به جدیت با بانکها در این موضوع برخورد کند، گفت: دولت باید در این موضوع پیگیری کند و جدیت بیشتری به خرج دهد یعنی باید با اعمال قوانین کارآمد در بحث مالیاتی، مانع سوداگری شخصیت های حقوقی مثل بانکها شود. قطعا این کنترل بسیار اثر گذار خواهد بود چرا که پیش از دهه هشتاد مردم به مسکن به چشم کالای سرمایه ای نگاه می کردند و در بازار مسکن نگاه سفته بازی و دلالی وجود نداشت و مساله مسکن حاد نبود. از دهه هشتاد به بعد که بانکهای خصوصی تشکیل شدند بحث سرمایه ای شدن مسکن بسیار تشدید شد.
فرهاد بیضایی نظر خود را درباره اثر گذاری مشاورین املاک در افزایش نرخ مسکن گفت: قطعا منافع مشاورین املاک در قیمت گذاری های بالاست چرا که به خاطر نحوه محاسبه نرخ حق کمیسیون خود به گونه ای عمل می کنند که قیمت ها بیشتر شود تا در افزایش قیمت ذی نفع باشند. اما آنچه در این موضوع مهم است فراتر از بحث قیمت گذاری مشاورین املاک و محاسبه نرخ کمیسیون مسکن، تقریبا این مدل واسطه گری در بازار مسکن فقط در ایران دیده می شود که بازار واسطه گری تا این حد باز و بدون نظارت و فاقد هر گونه کنترلی است چرا که کار واسطه گری عمدتا در بازارهای دنیا توسط اپراتورهای اجاره داری وخرید وفروش انجام می شود.
بیضایی در پایان گفت و گو تاکید کرد: قیمت گذاری مشاوران املاک باید براساس قاعده باشد و سازمانی بر این موضوع نظارت کند مثل نظارت برخدمات اینترنت وتلفن همراه، قطعا درجه اهمیت مسکن از این موضوع کمتر نیست، پس مسکن نیز باید سازمان تنظیم گری داشته باشد درحالی که دولت هیچ مکانیزم نرم و سختی برای کنترل بازار ندارد.
نظر شما