به گزارش پایگاه خبری تحلیلی رادار اقتصاد فروش متری خانه در بورس برای اولین بار انجام شد و مورد استقبال سرمایه گذاران قرار گرفت. با ورود مسکن به بورس و آغاز فروش متری مسکن، موافقان و مخالفان این طرح دغدغه های خودر ا بیان کردند.
برخی معتقدند با فروش متری مسکن، امکان ایجاد فضای سفته بازی وجود دارد و در نتیجه انتظارات تورمی می رود و در مقابل، موافقان می گویند فروش متری مسکن در درازمدت می تواند تاثیر خوبی بر بازار مسکن داشته باشد.
اما واقعا ورود مسکن به بورس چه میزان توان ایجاد تحرک در بازار مسکن دارد؟ چقدر املاک در دستگاه ها و زیرمجموعه های دولتی و همچنین بانک ها وجود دارد که می تواند از این طریق در بورس عرضه شود؟ این دست اقدامات چقدر می تواند در قیمت مسکن اثر داشته باشد؟
علی فرنام؛ پژوهشگر مسکن و شهرسازی در گفتگو با «ایران اقتصادی» یادآور شد: نمی توان درباره این موضوع به طور مطلق نظر داد. به اعتقاد من موافقت یا مخالفت کامل با بسیاری از مسائل بخش مسکن غیرمنطقی است و بیشتر باید به شیوه اجرا و سازوکار اجرایی توجه داشت تا دریافت که این راهکار، یک مدل خوب بدون تبعات منفی قابل توجه است یا برعکس، معایب بیشتری از مزایایش دارد.
وی افزود: با انجام محاسباتی بر روی کاغذ می بینیم که با وجود رکود، ساخت و ساز مسکن سودآوری بالایی دارد. اینکه ما شاهد رکود هستیم به دلیل ریسک های بیرونی ساخت و ساز و مسائل دیگر است، ولی کماکان برای کسی که انگیزه تولید دارد سودآور است.
فرنام در ادامه گفت: یکی از دو سه چالش اصلی فرآیند ساخت و ساز، تامین مالی است. وقتی فروش متری مسکن در بورس مطرح می شود عملا سرمایه های سرگردان را جذب می کند و اگر مدلش درست طراحی شود، می تواند چند خاصیت داشته باشد. با طراحی درست، می تواند نقدینگی های سرگردانی که برای حفظ سرمایه بین بازارها جابه جا می شوند را جذب خود کند.
این پژوهشگر مسکن و شهرسازی افزود: به عنوان مثال یک سرمایه ۳۰۰ میلیون تومانی مازاد را در نظر بگیرید. از آنجا که در حال حاضر کمتر کسی در بانک سپرده گذاری بانکی می کند، چنین سرمایه های سرگردانی به بازارهای نامطمئنی مثل دلار و سکه هدایت شده یا وارد بورس می شوند که الان چشم انداز ثابتی ندارد.
فرنام ادامه داد: بازار مسکن می تواند این سرمایه ها را جذب کند، ولی حتما باید هدایت شده باشد. یعنی چه؟ یعنی مسکن در جای مناسب و با الگوی مناسب ساخته شود.
از نگاه وی، مسکن با سایر سهام بورس متفاوت است چرا که سایر سهام های بورس همگی همگن هستند و یک واحد یونیت بورس را که می خرید تفاوتی با همدیگر ندارند، ولی در فروش متری مسکن اینگونه نیست و همیشه این نگرانی ها وجود دارد.
این کارشناس مسکن و شهرسازی یادآورشد: مسکن به ذات ناهمگن است، مثلا این که خانه شمالی یا جنوبی باشد ۲۰ تا ۳۰ درصد تفاوت قیمت دارد. طبقه اول، وسط یا آخر باشد، چشم انداز داشته باشد و… در هر یک از این موارد، یک عدد قابل توجهی تفاوت قیمت دیده می شود.
پس باید یونیت ها درست تعریف شوند، شفافیت وجود داشته باشد و در واقع این ناهمگنی از بین برود تا سرمایه گذاری که مثلا می خواهد پول ۱۰متر زمین را پرداخت کند، مطمئن باشد تفاوتی با خریدار یا مالک دیگر پروژه ندارد.
وی افزود: ممکن است در یک پروژه مثلا با ۱۰هزار متر زیربنا، به منظور تامین مالی تنها ۵ هزار متر آن در بورس سرمایه گذاری کنید. در چنین مواقعی باید شفافیت وجود داشته باشد و به گونه ای تعریف شود که حالتی پیش نیاید که مثلا یک مالک، سازنده یا سرمایه گذار خاص انتفاع بیشتری ببرد و مسکن مرغوب تری در اختیار خودش قرار بگیرد. فرنام، واقعی بودن همگن شدن یونیت ها را بسیار مهم دانست.
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: ما حدود ۱۵سال پیش یک تجربه کوتاه مدت درباره فروش متری مسکن داشته ایم. باید ببینیم این تجربه چه روندی داشته، چطور کار کرده و از همه مهم تر، ایرادات و نقاط قوت و ضعف آن را ببینیم.
فرنام همچنین با اشاره به وجود صندوق زمین و ساختمان گفت: در گذشته هم داشتیم، ولی این تجربه موفقی در بورس نبود. از نگاه وی، به دلیل سازوکار تعریف شده، با وجود تشکیل چند صندوق این کار با مشکلاتی مواجه شد و رونق نداشت.
نگران تورم زا بودن فروش متری مسکن نیستیم
پژوهشگر مسکن و شهرسازی در پاسخ به کسانی که فروش متری مسکن در بورس را تورم زا می دانند، گفت: اساسا باید یک نکته را در نظر داشت و آن هم اینکه سیستم تولید مسکن ما بسیار تنبل است. از این جهت که در واقع وابستگی زیادی به منابع پولی و بانکی دارد و سهم تامین مالی اش از بازار سرمایه، تقریبا نزدیک به صفر است. درست همین جاست که مشکل درست می شود.
این پژوهشگر یکی دیگر از دلایل وضع فعلی مسکن در کشور را نیز این موضوع دانست که ما کمتر به روش های خلاقانه تامین مالی مسکن ورود کرده ایم.
وی البته یادآورشد: ذات بورس این است که بتواند ارزش کالا را بالاتر ببرد، ولی در وضعیت فعلی، این نگرانی را وارد نمی دانم. این نگرانی مربوط به وقتی است که مثلا ۲۰ تا ۳۰ درصدساخت و سازها بخواهد با این سازوکار انجام شود و شما نگران باشید که این، اثرگذاری عمده آن در بازار قیمت ها خواهد داشت، ولی حالا که حتی به یک درصد نیز نمی رسد، این نگرانی را نداریم و اتفاقا باید به سمت متنوع کردن و اصلاح این سازوکارها برویم که در طول زمان بتوانیم ایرادات آن را رفع کنیم.
فرنام افزود: همه این سازوکارها یک فرآیند پویا، مستمر و منعطف می خواهد که موانع استقبال سرمایه گذاران را از بین ببرد و از نارضایتی آنها جلوگیری کند و از آن طرف با سیاست های حمایتی مسکن متصل شود.
وی پیشنهاد داد: متقاضیان سرمایه گذاری مسکن در بورس با سیاست های حمایتی مسکن متصل شوند. به عنوان مثال کسانی که فرم ج آنها سبز است، یعنی مسکن ندارند، تاکنون نیز از تسهیلات دولتی ساخت یا خرید مسکن و .. استفاده نکرده اند و واجد شرایط هستند، در صورت خرید یونیت، امکانات بیشتری در اختیارشان قرار بگیرد.
این پژوهشگر مسکن و شهرسازی افزود: برای این افراد می توان گزینه هایی مانند اجاره به شرط تملیک را مطرح کرد که در بلندمدت صاحب آن ملک شوند یا راهکارهایی که قشر هدف حمایتی هم ولو اینکه درصد کمی بتوانند وارد این شوند باز هم غنیمت است. مثلا به خانوارهای پُرجمعیت مشوق هایی اعطا شود.
بخصوص در جایی که دستگاه های عمومی و دولتی مشارکت می کنند که از اساس وظیفه حمایتی دارند. یک وقتی پروژه به ذات خصوصی است و نمی توانیم حکم کنیم حمایت هایی که از جذابیت های آن سرمایه گذاری کم کند، ولی یک وقت مثلا شهرداری این کار را می کند بنیاد مسکن، بنیاد مستضعفان و…این کار را می کنند و از این زمینه برای تولید مسکن به عنوان اهرم استفاده می کند، آنجا به واسطه رسالت های حمایتی که این دستگاه ها دارند شما می توانید مشوق هایی بگذارید و کمک بیشتری کنید تا باری از مسکن حمایتی ما را هم بردارد. در این زمینه برای تولید مسکن استفاده شود.
۳۷ میلیون متر مکعب ساختمان مازاد بانکی
این پژوهشگر مسکن و شهرسازی یادآورشد: در حال حاضر حدود ۳۷ میلیون مترمربع ساختمان در اختیار بانک ها قرار دارد و دستگاه های دولتی هم اراضی و ساختمان های مازاد زیاد و قابل توجهی دارند، ولی عرضه آنها عمدتا از جنس صندوق املاک و ساختمان ساخته شده، خواهد بود. اما فروش متری منجر به تولید، دغدغه سوداگری و تورمی کمتری به دنبال دارد چون با تولید مسکن ارتباط دارد.
فرنام با اشاره به اینکه فروش متری مسکن در بورس تورم چندانی ایجاد نمی کند، چون با تولید مسکن ارتباط دارد یادآورشد: املاک مازاد بانک ها و دستگاه های دولتی که به بورس می رود و هر کسی یک بخشی از آن را خریداری می کند، نگرانی تورمی آن بیشتر است، ولی آن را هم نفی نمی کنم.
وی افزود: چون سهم بازار ما بشدت در این حوزه کوچک است، در حال حاضر نگرانی تورمی بابت فروش متری مسکن وجود ندارد ولی اگر این فروش متری شروع به گسترده تر شدن کرد و تبعاتی ایجاد شد آنگاه می توان محدودیت هایی ایجاد کرد.
در حال حاضر، به لحاظ استطاعت مسکن که شاخص تعریف شده ای است در شرایط خوبی نیستیم (یعنی با توجه به درآمد چقدر طول می کشد تا بتوان یک مسکن متوسط را در یک شهر خرید).
در چنین شرایطی، این ابزارها تا حدودی می تواند با وارد کردن سرمایه های خرد به بازار، آن را رونق بدهد و جبران کند که این هم اثر مطلوبی در بازار مسکن تلقی می شود.
نظر شما