به گزارش پایگاه خبری تحلیلی رادار اقتصاد، محمد منان رئیسی رئیس سابق مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران در نامه‌ای که یک روز بعد از مراسم تودیع وی در فضای مجازی منتشر شده است، خطاب به شهردار تهران نسبت به تصمیماتی که در حوزه ساخت و ساز و افزایش بارگذاریها در مناطق تهران گرفته شده و افزایش مصوبات کمیسیون ماده ۵ هشدار داد .
او در این نامه نوشته است: یکی از مهمترین شاخصه‌های شهر مطلوب، مطلوبیت آن شهر به لحاظ شاخص‌های زیست‌محیطی است. براساس پژوهش‌های انجام شده، اکنون در هیچ یک از ۲۲ منطقه تهران، عدد فشار کلی و یا درجه ظرفیت برد زیست‌محیطی، عددی نیست که نشان‌دهنده حد مطلوب بر اساس شاخص‌های ۳۵گانه زیست‌محیطی باشد به نحوی که عدد فشار کلی در چهار منطقه از تهران، بین متوسط تا زیاد و در ۱۸ منطقه دیگر تهران یعنی بیش از ۸۰% مناطق، زیاد تا خیلی زیاد است.
متاسفانه کمترین فشار کلی در تهران نیز فاصله بسیار زیادی با حدود مطلوب دارد که می‌توان آنرا ناشی از عدم تناسب بارگذاری‌های گسترده انجام گرفته با ظرفیت زیست‌محیطی کلانشهر تهران طی دهه‌های گذشته دانست. حال این سوال مطرح می‌شود شهری که از حد نصاب لازم به لحاظ ظرفیت بردزیست‌محیطی عبور کرده است و طبق نتایج علمی، در برخی مناطق در آستانه رسیدن به وضعیت بحرانی است و بایستی مشمول تراکم زدایی برای رسیدن به حد نصاب‌های مطلوب شود، آیا بایستی مجددا مشمول تراکم افزایی و بارگذاری جمعیتی و کالبدی بیشتر شود؟
او در ادامه به شهردار تهران یادآوری می‌کند که ظرفیت نامطلوب برد زیست‌محیطی هر یک از مناطق را به تفکیک اعلام کرده اما همچنان شاهد تداوم همان بارگذاری‌های قبلی از طریق بسترهایی نظیر حجم انبوه پرونده‌های ارسالی به کمیسیون ماده ۵ هستیم که تعداد مصوبات آن در مقایسه با برخی دوره‌های قبل چند صد درصد رشد کرده است و متاسفانه از چنین افزایش حجمی از مصوبات که مورد نقد اساتید است، به اشتباه به عنوان یکی از افتخارات مدیریت شهری یاد می‌شود.
در این نامه تاکید شده: افزایش معنادار پرونده‌های ارجاعی به کمیسیون ماده ۵، نه تنها ارتباطی با مجاهدت بیشتر برای پیشبرد امور شهر ندارد، بلکه نخستین انگارهایی که به ذهن متبادر می‌کند، چیزی جز افزایش نرخ عدول از ضوابط طرح تفصیلی نیست.
اگر هدف از این نوع بارگذاریها، افزایش عرضه مسکن و حل مسئله مسکن است به استحضار می‌رساند که طبق تحقیقات علمی، افزایش عرضه لزوماً به شکستن قیمت مسکن منتج نمی‌شود. زیرا طبق پژوهش‌های معتبر ،اعطای تراکم مازاد ساختمانی با توجه به ارزش افزوده‌های که به دنبال دارد، زمینه‌ساز تورم زمین و افزایش بیشتر قیمت‌ها می‌شود و برخلاف تصور اولیه، تراکم فروشی و افزایش عرضه طی دهه‌های گذشته در پایتخت، نه تنها به کنترل قیمت مسکن کمک نکرده است، بلکه تأثیر معکوس بر قیمت مسکن داشته است و به افزایش قیمت مسکن و کاهش نرخ دسترسی به مسکن دامن زده است. لذا برای کنترل قیمت مسکن، آنچه مهمتر از افزایش عرضه است، تنظیم‌گری بازار با انواع سیاستهای مالیاتی و غیره است.
از مهمترین کلان پروژه‌هایی که موجبات نگرانی اساتید و نخبگان را فراهم آورده است، موضوع پروژه TOD است که بارگذاری‌های گسترده حاصل از آن، حدود ۵۰ درصد از مساحت شهر تهران را شامل خواهد شد. به این معنا که نیمی از تهران، مشمول بلند مرتبه‌سازی و تراکم‌افزایی در واقع همان تراکم‌فروشی از طریق بسترهایی نظیر کمیسیون ماده ۵ خواهد شد.
از طرف جنابعالی تاکنون ۳ دلیل برای لزوم این کلان پروژه بیان شده است: نوسازی شهر، بازآفرینی شهر بر مدار هویت اسلامی ایرانی، درآمدزایی.
در خصوص دلیل اول (نوسازی شهر) مستحضر هستید که بافت فرسوده به علاوه بافت ناپایدار شهر تهران، مجموعا فقط ۲۰ درصد از مساحت تهران را شامل می شده است که بخش قابل توجهی از آن نیز طی سال های قبل نوسازی شده و لذا مشخص نیست که اکنون با چه منطقی بایستی ۵۰ درصد از مساحت شهر تهران نوسازی شود؟
در خصوص دلیل دوم (بازآفرینی شهر بر مدار هویت اسلامی ایرانی) به استحضار می رساند به تصدیق اساتید آشنا با مباحث معماری و شهرسازی اسلامی ایرانی )چه اساتید دانشگاهی و چه اساتید حوزوی(، راهبرد TOD هیچ نسبتی با آموزه های معماری و شهرسازی اسلامی ایرانی ندارد و بالعکس، تعارضات جدی نیز با این نوع شهرسازی دارد. برای مثال در متون دینی، آموزه های فراوانی دال بر اجتناب از بلند مرتبه سازی نقل شده است و حتی در روایتی نبوی، از این نوع شهرسازی به مثابه تضییع حقوق همسایه )و بالتبع، نوعی حق الناس( یاد شده است. با توجه به چشم انداز و شعارهای شما مبنی بر «بازآفرینی شهر بر مدار هویت اسلامی ایرانی» و «تهران، کلان شهر الگوی جهان اسلام»، چه نسبتی میان این نوع شعارها با این نوع سیاستهای متعارض با شهرسازی اسلامی وجود دارد؟ آیا این عدم تطابق نظر و عمل، منتج به از دست رفتن سرمایه های اجتماعی و بدبین شدن مردم به شعارها و آموزه های اسلامی نمی شود؟ آیا با توجه به تاکیدات مکرر شما بر شعارهای اسلامی ،اساساً در اتاق فکری که این نوع سیاستها را خدمت شما پیشنهاد کرده اند، هیچ یک از اساتید مسلط بر مباحث معماری و شهرسازی اسلامی )چه دانشگاهی و چه حوزوی( حضور داشته اند؟ چرا علی رغم مصوبه شورای معاونین و شهرداران )مربوط به جلسه اواسط تیرماه سال جاری( مبنی بر لزوم تشکیل هیات اندیشه ورز متشکل از اساتید و نخبگان و پیگیری چند باره حقیر )به صورت مکتوب و شفاهی( برای تشکیل چنین جلساتی هیچ گاه موضوع TOD را با اساتید معماری و شهرسازی اسلامی به مشورت نگذاشتید؟ اگر مشارکت نخبگان از مهمترین سیاستهای اعلام شده توسط جنابعالی بوده است پس جایگاه اساتید و نخبگان معماری و شهرسازی اسلامی ایرانی در این نوع سیاستهای مدیریت شهری کجا است؟
در خصوص دلیل سوم (درآمدزایی) نیز به استحضار می رساند حسب محاسبات دقیقی که برای سناریوهای مختلف در مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران انجام شده است )و گزارش مکتوب آن نیز قبلا تقدیم حضرتعالی شد( تراز مالی این کلان پروژه در کلیه سناریوها در افق میان مدت قطعا به طرز قابل توجهی منفی است. درست است که در یکی دو سال اول، از محل تراکم فروشی ها و بارگذاری های حاصل از این کلان پروژه، درآمدی برای شهرداری حاصل می شود اما به فاصله کوتاهی، آنگاه که پروانه های صادره توسط شهرداری منتج به ساخت و بارگذاری های مضاعف شود شهرداری موظف به تامین خدمات و سرانه ها است و بر اساس محاسبات دقیق انجام شده، هزینه تامین خدمات و سرانه ها )که برخی از آنها نظیر تامین سرانه فضای سبز به کلی بر عهده شهرداری است( به مراتب بیش از درآمد حاصل از این نوع بارگذاری ها خواهد شد.
به علاوه طبق مستندات علمی، میان این نوع بلندمرتبه سازیها و افزایش تراکم شهر با آسیب های اجتماعی و ترافیکی و غیره رابطه معناداری وجود دارد و لذا اگر هزینه های پنهان )نظیر هزینه های حاصل از تشدید آسیب های اجتماعی و زیست‌محیطی و ترافیکی و غیره( را نیز اضافه کنیم آنگاه تراز مالی این کلان پروژه به مراتب از آنچه که هست، منفی تر نیز خواهد شد. لذا سوال جدی که اینجا برای اساتید فن مطرح می شود این است که آیا می توان با این نوع کلان پروژه های فاقد توجیه علمی و شرعی، شهر را بر مدار هویت اسلامی ایرانی بازآفرینی نمود و تهران را به کلان شهر الگوی جهان اسلام تبدیل کرد؟
در خصوص بافت فرسوده نیز شاهد سیاستهای مشابهی هستیم و ظاهراً مدیریت شهری، به جز افزایش طبقات و افزایش تراکم )که قاعدتاقاعدتاً منتج به افزایش معضلات ترافیکی و اجتماعی و غیره در بافت می شود(، راهکار دیگری ندارد. حالآنکه بایستی از راهکارهایی نظیر انتقال حق توسعه و یا تراکم شناور )با ضریب مناسب و دارای توجیه اقتصادی( برای نوسازی بافت بهره برد.
برادر بزرگوارم ،حقیر محدودیتها و معذوریتها شما را برای اداره کلانشهری همچون تهران به خوبی درک می کنم اما خدمتتان عارضم که اگر هدف از سیاستهای فوق الذکر، درآمدزایی است حقیر قبلا در نکته نوشت های متعددی راهکارهای مشروع و معقولی را برای ایجاد درآمد پایدار خدمتتان تقدیم کرده ام؛ اما اگر هدف چیز دیگری است (نظیر شعارهایی که از طرف جنابعالی مبنی بر احیاء هویت اسلامی ایرانی مطرح می شود) متواضعانه و از سر خیرخواهی خدمتتان عرض می کنم که یا در شعارها تجدید نظر بفرمایید و واژه اسلام و اسلامی را از آنها حذف بفرمایید و یا در سیاستها تجدید نظر بفرمایید و آنها را با اساتید معماری و شهرسازی اسلامی به مشورت بگذارید.
احیاناً اگر برای مشورت با اساتید و نخبگان معذوریت دارید پیشنهاد می کنم حداقل از طرق مختلف، نظر بدنه کارشناسی شهرداری را در خصوص چنین سیاستهایی جویا شوید و مراتبی را پیش بینی بفرمایید تا معتمدین شما، به صورت غیر رسمی بتوانند نظر شفاف کارشناسان خبره و کاربلد که از دهه های قبل در شهرداری حضور داشته اند را بدون محافظه و ملاحظه به شما منتقل نمایند.
اینکه فقط حلقه معدود و محدودی از نزدیکان جنابعالی (که اغلب قریب به اتفاق آنها نیز فاقد دانش لازم در زمینه شهرسازی اسلامی ایرانی هستند) برای شما سیاستها و کلان پروژه های شهرسازی را تعریف نمایند و شما نیز از سر خیرخواهی و نیت صادقانه، همان کلان پروژه ها را حمل بر بازآفرینی شهر بر مدار هویت اسلامی ایرانی بفرمایید نه به صلاح جنابعالی است و نه به صلاح شهر و نه به صلاح شهروندان.
ممکن است بفرمایید نیت شما از این نوع بارگذاریها چیز دیگری است و قصد دارید با درآمد حاصل از آن، زیرساختهای شهر (نظیر مترو و غیره) را کامل کنید. آیا در پیشگاه خدای متعال ضمانت میکنید که آنهایی که دهه های قبل همین نوع بارگذاریها را انجام دادند نیتی غیر از نیت شما داشته اند؟ آیا مثلا شهردار اسبق تهران که در دهه ۶۰ و ۷۰ به طرز گستردهای به تراکم فروشی رو آورد، درآمد حاصل از آن تراکم فروشیها را صرف تکمیل زیرساختها و شبکه بزرگراهی (نظیر بزرگراه نواب و غیره) نکرد؟
در بخش دیگری از این نامه آمده است که وضع امروز تهران و انبوه معضلات ترافیکی و زیست‌محیطی و اجتماعی آن، نتیجه ای غیر از بی توجهی به اسناد بالادست و یا وضع سیاستهای اشتباه شهرسازی در دهه های قبل بوده است؟
نظر شما