به گزارش پایگاه خبری تحلیلی رادار اقتصاد به نقل از فرهیختگان؛افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن ایران به یک تراژدی تبدیل شده است. اگر یک دهه قبل گروه‌های کم‌درآمد از حجم بالای اجاره‌ها گله می‌کردند، اما چند سالی است که با پرواز قیمت‌ها در این بازار، طبقه متوسط و حتی گروه‌های با درآمد بالا نیز به صف منتقدان قیمت‌های نجومی در بازار مسکن و اجاره پیوسته‌اند. این اعتراض‌ها درنتیجه پرتاب طبقات اجتماعی- اقتصادی از مناطق بالاتر (به‌لحاظ جغرافیایی و اقتصادی) به مناطق مرکزی و جنوبی شهر و حتی اقمار کلانشهرها بوده است. البته افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن و اجاره تبعات دیگری نیز داشته است، طبق آمارهای رسمی سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوار در مناطق شهری کشور به حول‌وحوش ۳۷ درصد و در تهران به حدود ۵۰ درصد رسیده است. در آمارهای غیررسمی نیز این وضعیت بحرانی‌تر از آمارهای مذکور است. این نکته قابل ذکر است که براساس محاسبات بین‌المللی، اگر سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوار به بیش از ۳۰ درصد برسد، خانوار دچار فقر مسکن شده و مجبور خواهد بود از هزینه‌های خوراکی، هزینه‌های تفریح، هزینه‌های سلامت، هزینه‌های فرهنگی و... خود بزند تا بتواند از پس هزینه‌های مسکن بربیاید، اتفاقی که سلامت جسمی و روان فرد را دچار بحران کرده و به‌لحاظ اجتماعی نیز به‌شدت مخرب است.
اما در همین زمینه، دولت و مجلس طی سال‌های اخیر تلاش‌هایی برای کنترل شدت بحران در بازار مسکن انجام داده‌اند که یکی از آنها، افزایش ساخت‌وساز از طریق طرح نهضت ملی مسکن است. اقدام دیگر تصویب طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی (در ۱۴ ماده) است که اخیرا مجلس به شورای نگهبان ارسال کرده است. پرواضح است مشکل مسکن در ایران اقدامات سیاستی مختلفی را می‌طلبد که در راس آنها، کنترل و مدیریت بی‌ثباتی در اقتصاد کلان است؛ چراکه تبدیل مسکن به یک دارایی محبوب و سفته‌بازی و احتکار زمین و مسکن و همچنین افزایش قیمت مسکن از ناحیه افزایش هزینه‌های ساخت، عملا ریشه در اقتصاد کلان کشور دارد و مشکلات مستاجران نیز از آنجایی که اجاره‌ها تابعی از قیمت مسکن است، به‌طور قابل‌توجهی به بی‌ثباتی در اقتصاد کلان برمی‌گردد. اما باید تاکید شود که طرح اخیر مجلس نیز اثرات مثبتی در پی خواهد داشت که در ادامه به آنها اشاره می‌شود.
دولت مسئول اعلام نرخ افزایش اجاره
یکی از مواردی که در طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی به آن توجه شده، موضوع قیمت‌گذاری بر میزان افزایش سالانه اجاره بها و اعلام نرخ افزایش اجاره بها از سوی شورای عالی مسکن است. البته این موضوع اولین بار نیست که در کشور طرح شده و در قالب مصوبات مختلف برای اجرای آن تلاش شده است. این بحث نخست در قالب ستاد کرونا مطرح شد. در سال ۱۳۹۹ بند یک مصوبات جلسه ۷۲ ستاد ملی مدیریت بیماری کرونا با موضوع حمایت از خانوارها در زمینه اجاره املاک مسکونی، حداکثر افزایش مبلغ اجاره بها یا مبلغ رهن در کلانشهر تهران را تا سقف ۲۵ درصد و سایر کلانشهرها را تا سقف ۲۰درصد و برای سایر مناطق شهری کشور نیز تا سقف ۱۵درصد معین کرد.
در سال ۱۴۰۱ نیز تعیین سقف اجاره در ستاد تنظیم بازار به ریاست معاون اول در ۲۹ اردیبهشت ۱۴۰۱ برگزار شد و دقیقا میزان افزایش نرخ اجاره بها را مطابق مصوبه سال ۱۳۹۹ تعیین کرد. در سال جاری نیز در تاریخ ۲۴ اردیبهشت شورای ملی مسکن براساس مصوبه خود، حداکثر سقف مجاز افزایش اجاره بهای مسکن در شهر تهران را ۲۵درصد و برای سایرشهرها ۲۰ را درصد مجاز دانست.
روز ۲۲ خرداد نمایندگان مجلس در جریان ادامه رسیدگی به گزارش کمیسیون عمران در مورد طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی با ماده (۸) این طرح که پیش از این برای بررسی بیشتر به کمیسیون عمران ارجاع شده بود، با اکثریت آرا موافقت کردند. در ماده ۸ این طرح آمده است: شورای عالی مسکن مکلف است هر ساله نسبت به تعیین سقف یا میزان افزایش اجاره‌بها و قرض موضوع شرط آن اقدام کند و شورای مذکور تعیین سقف و میزان افزایش یادشده در این ماده را تا قبل از پایان اردیبهشت ماه هر سال اعلام می‌کند. در تبصره ۱ ماده ۸ آمده است، در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره بهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر علاوه‌بر کاهش مال‌الاجاره به میزان تاییدی از سوی شورای عالی مسکن، موجر مشمول جریمه‌ای تا حداکثر ۴۰ درصد مبلغ اجاره سالانه می‌شود.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در سال‌های گذشته تعیین نرخ برای افزایش اجاره بها چندان موفق نبوده است، به‌طوری‌که درحالی این نرخ در تهران ۲۵، در کلانشهرهای دیگر ۲۰ و در سایر شهرها ۱۵ درصد تعیین شده بود که طبق گزارش بانک مرکزی از شاخص اجاره بهای مسکونی در شهرهای کشور، در ۹ماهه ۱۴۰۱ تورم اجاره بهای مسکونی در کل مناطق شهری ۴۸.۶ درصد، در شهرهای بزرگ ۴۷.۵ و در شهرهای متوسط ۵۱.۷ و در شهرهای کوچک نیز بیش از ۵۵ درصد بوده است.
کارشناسان می‌گویند با توجه به آنکه زیرساخت‌های لازم به‌منظور شناسایی و دسترسی به قیمت ملک اجاره داده شده یا فروخته شده در دسترس سیاستگذار نیست و همچنین آثار سوء ناشی از تصویب قوانین غیرقابل اجرا، اهداف اولیه در این ماده ممکن است به نتیجه مناسب خود نرسد. مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی تاکید کرده است به جای این ماده می‌توان به یک پیشنهاد جایگزین دیگر فکر کرد. این پیشنهاد عبارت است از اینکه مجموع اجاره دریافتی در کل سال تقسیم بر ضریب بازدهی متعارف ملک، معادل ارزش اظهارشده ملک مربوطه از سوی مالک خواهد بود و مبنای هرگونه پرداخت مالیات و عوارض خواهد بود. همچنین ضریب بازدهی متعارف ملک برابر میانگین ۱۰ ساله نسبت اجاره بهای سالانه به قیمت ملک است تا برای هر یک از استان‌ها در خرداد ماه هر سال توسط مرکز آمار ایران محاسبه و اعلام شود.
جریمه سنگین مالکان متخلف
براساس تبصره۱ ماده ۸ این طرح، در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره بهای سالیانه اعلامی این ماده توسط موجر، علاوه‌بر کاهش مال‌الاجاره به میزان تعیینی از سوی شورای عالی مسکن، موجر مشمول جریمه‌ای تا حداکثر ۴۰ درصد مبلغ اجاره سالیانه می‌شود. طبق این طرح، جریمه ماخوذه در اجرای قانون جهش تولید مسکن در اختیار صندوق ملی مسکن قرار می‌گیرد. همچنین موجر مشمول معافیت مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات مستقیم نمی‌گردد. بانک مرکزی مکلف است بنا به اعلام محاکم قضایی مبلغ جریمه موضوع این ماده را از حساب محکوم علیه کسر کند. در صورتی‌که موجودی حساب کمتر از مبلغ جریمه باشد، محکوم علیه مشمول مجازات مقرر در مواد ۵ و ۵ مکرر قانون صدور چک می‌گردد.
در این خصوص باید دقت شود نرخ‌های اعلامی برای افزایش اجاره بها از سوی سیاستگذار (فارغ از اینکه اقدام صحیحی است است یا خیر) باید با واقعیت‌های بازار مسکن و شرایط اقتصاد کلان تطابق داشته باشد. اعلام نرخ‌های بسیار پایین‌تر از تورم عمومی و تورم بازار مسکن ممکن است همچون سال‌های قبل مورد پذیرش و اقبال موجران واقع نشود؛ اقدامی که در سال‌های گذشته نیز به‌رغم تعیین نرخ‌های ۲۵، ۲۰ و ۱۵ درصدی برای افزایش اجاره بهای مسکن از سوی اغلب موجران مورد پذیرش قرار نگرفت.
کاهش هزینه معاملات مسکن
یکی از هزینه‌های قابل توجه در حوزه مسکن، هزینه مربوط به انجام معاملات و انعقاد قراردادهای اجاره و فروش مسکن است. در طرح مجلس برای ساماندهی بازار اجاره مسکن بیشترین تلاش‌ها انجام شده تا بازار مسکن به شفافیت برسد. یکی از این اقدامات که اوایل خردادماه از آن رونمایی شد، ایجاد سامانه ثبت رایگان معاملات اجاره مسکن است. براساس تکالیف قبلی مجلس، وزارت راه و شهرسازی از اوایل خردادماه سال جاری در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور امکان ثبت رایگان قرارداد اجاره به همراه اخذ کد رهگیری در سراسر کشور را فراهم کرده است. با اجرای این سامانه، برای هر واحد مسکونی که دارای سند رسمی ثبتی باشد، دوطرف معامله می‌توانند بدون پرداخت هیچ هزینه‌ای و بدون مراجعه به مشاوران املاک، شخصا اقدام به ثبت قرارداد اجاره مسکن کنند. این اقدام چندین دستاورد به همراه دارد. اولی کاهش هزینه‌های مردم است. دومین اثر آن، افزایش شفافیت در بازار مسکن به واسطه دسترسی سیاستگذار به داده‌های قراردادهای اجاره مسکن است. سومین اثر آن، افزایش تمایل افراد برای دریافت سند مسکن خواهد بود؛ چراکه در صورت نبود سند رسمی، افراد برای اجاره مسکن باید به بنگاه‌های معاملات مسکن مراجعه کنند که هزینه چندین میلیون تومانی برای مستاجر و موجر به همراه دارد.
حمایت گسترده از عرضه املاک اجاره‌ای
نمایندگان مردم در مجلس ۹ خردادماه و در ادامه بررسی طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن به سراغ موضوع مشوق‌های مالیاتی رفتند. براساس ماده ۱۰ این طرح که در مجلس به تصویب رسیده، تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم به شرح ذیل اصلاح می‌گردد: تبصره ۱۱- موارد زیر مشمول تخفیف در پرداخت مالیات بر درآمد اجاره هستند: براساس بند «الف»، درآمد ناشی از اجاره برای سرپرست خانوار تا سقف میزان معافیت مالیات بر درآمد حقوق موضوع ماده ۸۴ قانون مالیات‌های مستقیم و درآمد ناشی از اجاره برای موجرینی که همزمان در واحد مسکونی دیگری مستاجر هستند تا سقف اجاره‌ای که می‌پردازد، مشمول تخفیف صددرصدی گردد.
طبق بند «ب» در صورت انعقاد قرارداد بلندمدت اجاره واحد مسکونی و عدم فسخ قرارداد در طول دوره، درآمد اجاره برای قرارداد دو ساله مشمول ۷۰ درصد تخفیف و برای قرارداد ۳ سال و بیشتر مشمول صددرصد تخفیف می‌گردد. در بند «ج» نیز مقرر شده، در صورت اجاره واحد مسکونی به خانوار دارای ۳ فرزند و بیشتر، خانوار تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی، سازمان بهزیستی یا ۳ دهک پایین درآمدی براساس تاییدیه وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، مشمول صددرصد تخفیف خواهد شد. در بند «د» آمده است واحدهایی که میزان اجاره بهای آنها حداقل ۱۵درصد کمتر از ارزش اجاره منطقه‌ای موضوع ماده ۹ این قانون باشد از پنجاه درصد تخفیف مالیات بر درآمد اجاره برخوردار می‌شوند. همچنین در بند «هـ» واحدهای استیجاری در مناطقی که براساس اعلام وزارت راه و شهرسازی دچار کمبود مسکن استیجاری هستند تا ۵ سال پس از اعلام فوق‌الذکر، از مالیات بر درآمد اجاره معاف هستند.
دائمی شدن ودیعه مسکن
یکی از سیاست‌هایی که در کوتاه‌مدت می‌تواند به کمک مستاجرین بیاید، اعطای تسهیلات ودیعه مسکن است. براساس طرح ارائه‌شده به مجلس (از جزئیات مصوبه اطلاعی در دست نیست) طبق ماده ۱۱ این طرح، بانک مرکزی موظف است در صورت تصویب شورای عالی مسکن، از طریق بانک‌های عامل نسبت به پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن به گروه‌های جمعیتی آسیب‌پذیر در حوزه مسکن براساس اولویت‌بندی اقدام کند. در این طرح مقرر شده در سال اول تصویب این طرح، برای تهران ۲۰۰ میلیون تومان، برای مراکز استان‌ها ۱۵۰ و برای سایر شهرها ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه پرداخت شود و برای سال‌های بعد نیز مبلغ ودیعه طبق تورمی نقطه به نقطه اعلامی بانک مرکزی افزایش یابد.
نکته‌ای که کارشناسان به‌عنوان نقد به این طرح وارد می‌کنند این است که درصورتی که شمولیت این تسهیلات گسترده شود و به امری دائمی تبدیل شود به دلیل افزایش مستمر تقاضا، به افزایش اجاره بها منجر خواهد شد و عملا به حمایت از موجران تبدیل خواهد شد. بر این اساس پیشنهاد کارشناسان این است که اولا حتما در آیین‌نامه اقشار هدف به دقت شناسایی شود و ثانیا دامنه شمول و زمان آن محدود گردد. چراکه اگر به امری دائمی و با دامنه شمول بالا تبدیل شود، منجر به افزایش مستمر تقاضای ملک استیجاری و فشار بر قیمت اجاره خواهد شد. لازم به ذکر است که می‌توان بر حسب استطاعت خانوار و اقشار هدف حمایت اجتماعی و افراد معسر از نرخ سود پلکانی بهره برد تا درخواست‌های غیرواقعی برای آن شکل نگیرد.
جریمه مالیاتی محتکران زمین
یکی از مصادیق احتکار در حوزه زمین و ساختمان، خرید زمین با کاربری‌های مسکونی، اداری، تجاری و نگه‌داشت با هدف افزایش قیمت یا ایجاد ساختمان‌های نیمه‌کاره است که مشمول هیچ‌یک از انواع مالیات و عوارض هم نخواهد شد. وضع مالیات یا عوارض بر این اراضی معطل مانده و طبعا اجرای موثر آن می‌تواند نقش به‌سزایی در مولدسازی این اراضی داشته باشد. در طرح مجلس برای کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی تلاش شده با ایجاد عوارض پلکانی بر زمین‌هایی که اعیان متناسب با کاربری ندارند و عملا زمین توسط صاحبان آن معطل نگه داشته شده، عرضه زمین و ساخت‌وساز از سوی اشخاص حقیقی و حقوقی ازجمله سازمان‌ها و بانک‌ها افزایش یابد. ازآنجاکه شهرداری‌ها به‌دلیل اخذ عوارض مختلف، اشراف اطلاعاتی بیشتری بر مناطق شهری دارند، نظارت و کنترل آنها روی کاربری و توسعه این نوع اراضی بیشتر است؛ و نیز با هدف ایجاد درآمد پایدار شهری برای شهرداری‌ها، لذا اجرا و اخذ این عوارض از سوی شهرداری‌ها قطعا موثرتر از اخذ مالیات از سوی دولت خواهد بود. علاوه‌بر این، عوارض اراضی بایر به‌عنوان یک منبع درآمد محلی می‌تواند به بهبود خدمات شهری و زیرساخت‌های عمومی در منطقه کمک کند و باعث شود که شهرداری‌ها انگیزه بیشتری برای اجرای این عوارض داشته باشند. در تبصره‌های یک تا هفتم ماده ۱۴ طرح مجلس برای کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی به این موضوع پرداخته شده است. طبق تبصره شش این طرح، ۷۰ درصد از درآمد حاصل از این حکم به شهرداری‌های محل اخذ تعلق می‌گیرد و شهرداری‌ها موظفند درآمد حاصل از این حکم را صرفا در حوزه توسعه زیرساخت‌های حمل‌ونقل شهری، بازسازی بافت فرسوده و توسعه کاربری‌های عمومی مصرف کنند. وزارت کشور مسئول نظارت بر هزینه‌کرد این منابع است. همچنین شهرداری‌ها موظفند ۳۰ درصد مابقی درآمد حاصل از این حکم را به حساب صندوق ملی مسکن قانون جهش تولید مسکن واریز کنند.
طبق این طرح، اراضی با کاربری مسکونی، اداری، صنعتی و تجاری در محدوده شهرهای بالای ۵۰ هزار نفر که اعیان متناسب با کاربری مذکور را نداشته باشد پس از عدم‌بهره‌برداری به‌مدت دو سال معادل نیم‌درصد، برای سال سوم و چهارم معادل دو درصد و برای سال پنجم به بعد معادل سه درصد ارزش روز زمین به ازای هر سال مشمول عوارض می‌شود. همچنین طبق تبصره یک ماده ۱۴، عوارض موضوع این ماده برای کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی که دارای بیش از ۵ هکتار زمین موضوع این ماده در هر شهر یا شهرک باشند، پس از سه سال از لازم‌الاجرا شدن این قانون، نسبت به کل اراضی با نرخ چهار درصد ارزش روز زمین به ازای هر سال در زمان اخذ اعمال می‌شوند.
سفته‌بازی در مسکن دولتی سخت‌تر می‌شود
یکی از مشکلات و گرفتاری‌های طرح‌های ساخت مسکن یارانه‌ای از سوی دولت، نبود اطلاعات و داده‌های دقیق از مالکیت و موجودی مسکن کشور است. این موضوع خود را در ساخت مسکن حمایتی و یارانه‌ای همچون مسکن مهر، اقدام ملی مسکن و همین‌طور در نهضت ملی مسکن به‌خوبی نشان می‌دهد. به‌عبارتی، فقدان اطلاعات دقیق از مالکیت افراد در حوزه مسکن و زمین (به‌دلیل حجم بالای املاک قولنامه‌ای) باعث شده دولت نتواند مالکیت این افراد را احراز کند و این افراد به‌طور ناعادلانه‌ای مالک مسکن یارانه‌ای شوند. اما بخش دوم سوءاستفاده از یارانه‌های دولتی، مربوط به افرادی است که به قصد فروش اقدام به ثبت‌نام و دریافت مسکن دولتی و یارانه‌ای می‌کنند.
روز ۲۲ خردادماه نمایندگان مجلس در ادامه بررسی طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن، چند تبصره به ماده ۸ اضافه کردند. براساس یکی از تبصره‌های الحاقی به ماده ۸، نمایندگان مجلس برای جلوگیری از سفته‌بازی در طرح‌های حمایتی تامین مسکن مقرر کردند: «در راستای کاهش التهابات مسکن و به‌منظور جلوگیری از معاملات سفته‌بازی، واحدهای احداثی در طرح‌های حمایتی تامین مسکن مانند اقدام ملی یا نهضت ملی مسکن، ثبت تمام معاملات مربوط به انتقال حق انتفاع اراضی یا اعیان یا امتیاز ثبت‌نام در این طرح‌ها باید از طریق سامانه طرح‌های حمایتی تامین مسکن، بخش معاملات ثانویه و با تایید وزارت راه‌وشهرسازی برای متقاضیان واجد شرایط صورت پذیرد. معاملات وکالتنامه‌هایی که بدون تایید وزارت راه‌وشهرسازی و ثبت در سامانه تنظیم شود باطل است و در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. دستورالعمل معاملات ثانویه طرح‌های حمایتی توسط وزارت راه‌وشهرسازی حداکثر یک ماه بعد از ابلاغ این قانون تدوین و ابلاغ می‌شود.» گرچه این اقدام قدم مثبتی است، اما درنهایت راه‌حل اصلی، حذف اعتبار دائمی قولنامه‌های حوزه مسکن و اجبار به ثبت همه معاملات مسکن به‌صورت رسمی است. این اقدام سبب خواهد شد دولت بداند دقیقا در کجا، چه تعداد و برای چه کسانی مسکن یارانه‌ای بسازد.
شهرداری‌ها مسئول شناسایی خانه‌های خالی
حدود دو سالی از تصویب مالیات بر خانه‌های خالی می‌گذرد. هنوز سیاستگذار به‌هیچ‌کدام از اهداف اولیه تعیین‌شده در قانون مذکور نرسیده است. یکی از پیشنهادهایی که در این خصوص وجود داشت این بود که کار شناسایی خانه‌های خالی با درنظر گرفتن سهمی برای شهرداری‌ها، به این نهاد سپرده شود. بر همین اساس نمایندگان مجلس در راستای ماده ۶ طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی، در جلسه روز دوشنبه، ۸ خرداد، گزارش کمیسیون عمران در مورد طرح دو فوریتی کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی را بررسی کرده و مواد ۶ و ۷ این طرح را به تصویب رساندند.
براساس ماده ۶ این طرح، متن زیر به‌عنوان تبصره ۵ به ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم الحاق می‌شود: «شهرداری‌های شهرهای دارای بیش از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت مکلف هستند واحدهای مسکونی خالی از سکنه واقع در شهرها را شناسایی کنند و اطلاعات آن را در اختیار وزارت راه‌وشهرسازی قرار دهند و وزارت راه‌وشهرسازی موظف است براساس اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور، اطلاعات دریافتی را صحت‌سنجی کرده و پس از تایید، جهت اخذ مالیات متعلقه موضوع ماده (۵۴ مکرر) قانون مالیات‌های مستقیم به سازمان امور مالیاتی معرفی کند.» همچنین نمایندگان مجلس محل هزینه‌کرد درآمدهای ناشی از این طرح را نیز مشخص کرده‌اند. طبق ماده ۶ این طرح، صددرصد درآمد حاصل از مالیات بر خانه‌های خالی شناسایی‌شده توسط شهرداری‌ها به حساب شهرداری شهرهای محل اخذ مالیات صرفا برای احیای بافت‌های فرسوده و اتخاذ تدابیر لازم برای ساخت خانه برای افراد بی‌بضاعت واریز می‌شود. همچنین براساس ماده ۷ این طرح، در ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم پس از عبارت «هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت»، عبارت «و کلیه شهرهای جدید» اضافه می‌شود.
مشاوران املاک رتبه‌بندی می‌شوند
یکی از مواردی که در طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن به آن توجه شده، الزام بنگاه‌های مشاور املاک به رعایت میزان افزایش اجاره اعلامی از طریق بررسی اسناد ملک ازجمله مبایعه‌نامه دو سال گذشته است. طبق تبصره ۲ ماده ۸، بنگاه‌های مشاور املاک مکلف به رعایت مفاد این ماده در انعقاد قرارداد اجاره املاک مسکونی از طریق بررسی اسناد عادی و رسمی ملک مورد اجاره ازجمله اجاره‌نامه دوسال گذشته هستند و درصورت عدم‌رعایت سقف و عدم‌ارائه اسناد مذکور توسط موجرین، بنگاه‌های مشاور املاک مکلف به ارسال این قراردادها به سازمان امور مالیاتی است. متخلفان توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه نخست به جریمه نقدی معادل سه برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه دوم محکوم به محرومیت به مدت ۶ ماه و جریمه نقدی معادل چهار برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه سوم محرومیت به مدت یک‌سال و جریمه نقدی معادل شش برابر حق‌الزحمه دریافتی و در مرتبه چهارم به محرومیت دائم از اشتغال به شغل در این صنف محکوم می‌شود. در ماده یک این طرح مقرر شده، وزارت راه مکلف است هرساله اقدام به تعیین نحوه محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک کرده و دریافت مبالغ بیشتری از حق‌الزحمه ثبت شده در سامانه ثبت نیز جرم تلقی شده است. همچنین وزارت راه‌وشهرسازی با همکاری وزارت صمت و وزارت کشور مکلف شده‌اند دستورالعمل نظارت و شاخص‌های رتبه‌بندی مشاورین املاک و سکوهای (پلتفرم‌های) معرفی شده در این قانون را ظرف مدت سه ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون تهیه و ابلاغ کنند. وزارت صمت نیز موظف است رتبه‌بندی مشاوران املاک را براساس شاخص‌های اعلامی وزارت راه‌وشهرسازی در سامانه ثبت معاملات املاک مستغلات قرار دهد تا در اختیار عموم مردم قرار گیرد.
ایجاد شفافیت در بازار مسکن
یکی از گرفتاری‌ها در حوزه مسکن در ایران، مساله فقدان اطلاعات آماری کافی از تعداد معاملات، تعداد موجودی مسکن، وضعیت مالکیت افراد، موجودی مسکن در مناطق جغرافیایی و کیفیت مسکن است. این موضوع سبب هدررفت هزینه‌های مادی و معنوی در حوزه مسکن شده که یکی از آنها عدم‌اصابت یارانه‌های حمایتی دولت (تخصیص مسکن در طرح‌های دولتی همچون مسکن مهر، اقدام ملی مسکن و نهضت ملی مسکن و یارانه‌های شهرداری‌ها همچون تخفیف عوارض و هزینه‌های صدور پروانه و...) در حوزه مسکن به گروه‌های هدف است. همچنین هزینه‌های بخش خصوصی نیز به این دلیل که مشخص نیست کدام مناطق جغرافیایی با کمبود مسکن و کجاها با زیادبود عرضه مسکن مواجه است و کیفیت تقاضای مسکن در مناطق مختلف چگونه است (متراژ و...)، به‌شدت هدر می‌رود و بخش خصوصی نیز در سرمایه‌گذاری خود دچار زیان می‌شود. یکی از روش‌های دستیابی به شفافیت حذف اعتبار دائمی قولنامه‌ها و الزامی شدن ثبت رسمی معاملات مسکن است. فقدان اطلاعات برای بهره‌گیری دولت از ابزارهای مالیاتی جهت ساماندهی بازار مسکن و اجاره نیز از دیگر گرفتاری‌های این عدم‌شفافیت است.
اما دولت ابزارهای مختلفی نیز در دست دارد تا وضعیت مالکیت و موجودی مسکن را شناسایی کند. در طرح ساماندهی بازار اجاره، مجلسی‌ها اقدامات مختلفی را برای دستیابی به شفافیت طراحی کرده‌اند. براساس ماده ۲، کلیه دستگاه‌های اجرایی موظفند نسبت به اشتراک‌گذاری رایگان اطلاعات مورد نیاز ازجمله اطلاعات زمین و املاک و اطلاعات هویتی سکونتی افراد اقدام کنند. همچنین تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی موظفند خوداظهاری را از طریق سامانه ملی املاک و اسکان کشور انجام دهند و کلیه دستگاه‌ها نهادهای اجرایی و زیرمجموعه‌های آنها مکلفند استعلامات مورد نیاز اقامت و سکونت متقاضیان خود را صرفا از طریق سامانه ملی املاک و اسکان کشور انجام دهند. ثبت‌نام در سامانه احراز هویت ثنا قوه‌قضائیه نیز منوط به ثبت اطلاعات سکونتی و مالکیتی فرد در سامانه ملی املاک و اسکان کشور است.
نظر شما