چرا سیاستهای دولت در بخش مسکن نتیجه بخش نیست؟

گروه اقتصادکلان رادار اقتصاد; در سال های اخیر مجموع واحد های  مسکونی که توسط دولت و بخش خصوصی ساخته شده است حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی بوده در حالی که نیاز واقعی کشور حداقل ۷۰۰ هزار واحد مسکونی در سال ارزیابی می شود. به نظر می رسد کاهش عرضه مسکن از سال ۹۲ به بعد موجب تشدید شکاف بین عرضه و تقاضا و ایجاد بحران در بازار مسکن شده است.

در حال حاضر بیش از ۷۰ درصد از تقاضا فعلی بازار مسکن را تقاضا سرمایه ای تشکیل می دهد که این موضوع در کنار عرضه کم مسکن در بازار موجب افزایش قیمت ها و عدم دسترسی متقاضیان واقعی به مسکن مناسب خود شده است.

دولت برای مهار شرایط نابسامان فعلی بازار مسکن راهکار های مختلفی را ارائه داده است که یکی از آن ها اعطای ودیعه به مستاجران است. طرفداران این ایده در حالی معتقدند که اعطای وام توان مالی مستاجران را افزایش می دهد که اعطای وام به صورت گسترده و بدون توجه به دهک بندی جامعه موجب افزایش توان سمت تقاضا بازار اجاره و افزایش بیش از پیش اجاره واحد های مسکونی می شود چرا که عرضه کنندکان مسکن با علم به افزایش توان مالی متقاضیان، نسبت به افزایش مجدد قیمت ها اقدام خواهند کرد.

راهکار دیگر دولت تعیین سقف اجاره بها بود که در ستاد کرونا تصویب و ابلاغ شد؛ این تصمیم اگرچه افزایش قیمت ها را تا حدی کنترل می کند اما به دلیل رواج اسناد غیر رسمی، امکان نظارت تام بر آن وجود ندارد.

اجاره داری حرفه ای راهکار  دیگری است که مسئولان وزارت راه و شهر سازی قصد اجرای آن را دارند که طی آن زمین های دولتی ۹۹ ساله در اختیار بخش خصوصی و عمومی کشور قرار می گیرد تا بعد از ساخت آن را به متقاضیان اجاره دهند. اجاره داری حرفه ای در حالی مطرح شده است که اعطای زمین دولتی به بخش خصوصی و عمومی کشور می تواند سوداگری زمین و مسکن را بین بخش های خصوصی و عمومی افزایش دهد مضاف بر این که بهتر است به جای اعطای زمین ۹۹ ساله به اجاره دار حرفه ای آن زمین به خود مردم متقاضی اعطا شود.

یکی دیگر از راهکار هایی که مسئولان دولتی برای بازار مسکن پیشنهاد دادند فروش متری مسکن در بورس است. این ایده گرچه می تواند ارزش پول متقاضیان خرد را برای خرید مسکن حفظ کند اما عملا با افزایش تقاضا برای مسکن، موجب افزایش قیمت مسکن می شود. با این وجود استفاده از بورس برای مدیریت بازار مسکن مطلقا منفی ارزیابی نمی شود بلکه اگر به جای فروش مسکن، پیش فروش مسکن با رعایت ملاحضاتی در بورس انجام شود هم منابع مالی لازم برای ساخت مسکن تامین می شود و هم عرضه مسکن افزایش یافته و مردم صاحب خانه می شوند.

وزارت راه و شهر سازی البته در دوران وزارت محمد اسلامی راهکاری تحت عنوان طرح اقدام ملی مسکن را هم در دستور کار خود قرار داده است که بخش زیادی از آن در قالب مسکن ۹۹ ساله به مردم داده خواهد شد؛ این اقدام به دلیل صاحب خانه کردن مردم، افزایش عرضه مسکن و حذف قیمت زمین از قیمت مسکن مثبت ارزیابی می شود. البته محدود بودن کل طرح به ۴۰۰ هزار واحد( تقریبا نصف نیاز سالانه کشور به مسکن) و وام با کارمزد ۱۸ درصد( مناسب برای دهک های ۳ به بالا) از نقاط ضعف طرح ارزیابی می شود.

در این میان اخذ مالیات تنظیمی از مسکن نیز یکی از راهکار های دولت برای مدیریت بازار مسکن است که البته دولت در تدوین و اجرای قوانین مرتبط با آن همچون اخذ مالیات از خانه های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه غفلت و کوتاهی نیز داشته است. نقطه قوت مالیات‌های تنظیمی در این است که اگر این مالیات‌ها به صورت موثری تنظیم شود، می‌تواند با کاهش تقاضا سرمایه ای بازار مسکن و عرضه خانه های خالی به بازار، زمینه کاهش قیمت خرید و اجاره مسکن را فراهم کند.

 اجرای آن در مجموع می توان گفت که همه سیاست های مطرح شده در شرایط فعلی بازار مسکن، آسیب شناسی درستی بازار مسکن ندارند و برخی از آن ها به جای افزایش عرضه مسکن، کاهش تقاضا سرمایه ای و صاحب خانه کردن مردم بر افزایش تقاضا مسکن و مستاجر نگه داشتن مردم تاکید دارند.